اجاره‌داری، گمشده معادلات مسکن
سال‌هاست حوزه مسکن و تامین آن در ایران برای مردم تبدیل به چالشی اساسی شده است و راه‌حل‌های مختلفی برای کاهش تب و تاب آن طراحی و اجرا می‌شود؛ اما کمتر به اجاره‌داری برای بهبود اوضاع مسکن پرداخته شده است
نسیم‌آنلاین؛ محمد ملکی: همواره تامین مسکن و سرپناه یکی از نیازهای اساسی بشر و زیست اجتماعی است. با گسترش شهرنشینی و صنعتی شدن جهان، تامین مسکن درخور سکونت با چالش‌های متعددی روبرو شد. تامین زمین، ساخت و ساز، گسترش فناوری، عرضه و تقاضا از جمله عواملی‌ست که این نیاز بشری را به چالش کشیده است. تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای نیز در ایران در کنار سایر عوامل موجب شد که این بخش همواره یکی از دغدغه‌های اساسی مردم و دولت‌ها باشد.
تامین مسکن عمدتا از دو طریق تملک و اجاره صورت می‌پذیرد. رکود اقتصادی، تورم، عدم تعادل در عرضه و تقاضا و برخی عوامل دیگر دست به دست هم داده تا در سال‌های اخیر مسکن با جهش قیمت بسیاری روبرو شود و تامین آن از طریق تملک را برای برخی اقشار جامعه تبدیل به آرزویی محال نماید تا اجاره‌نشینی مورد توجه بیشتری قرار گیرد.
اما در سال‌های اخیر، در ایران برخلاف بسیاری کشورهای جهان، مساله اجاره‌داری مورد توجه قرار نگرفته است.اجاره‌داری و مسکن استیجاری از دو منظر کلی می‌تواند صورت گیرد: مسکن استیجاری خصوصی و مسکن استیجاری اجتماعی. در بخش خصوصی، مالک اعم از اشخاص و شرکت‌ها و در بخش اجتماعی، دولت و نهادهای وابسته به حکومت و شهرداری‌ها نقش آفرین هستند.
مسکن استیجاری خصوصی، متداول‌ترین شکل اجاره‌داری در ایران است که در آن مالک و مستاجری که استطاعت لازم برای تامین اجاره‌بهای ملک را دارد، وارد معامله می‌شود. مسکن استیجاری دولتی نیز مختص خانوارهای کم بضاعت است که نیاز به حمایت از سوی دولت و حکومت دارند. البته دولت‌ها معمولا در بخش خصوصی نیز نقش دارند که اغلب بصورت ساماندهی معاملات و قراردادها و تعدیل نرخ اجاره و قوانین حاکم بین مالک و مستاجر است.
با افزایش قیمت خرید ملک و نرخ اجاره، دستیابی به مسکن استیجاری خصوصی برای خانوارهای کم درآمد مشکل و غیر ممکن می‌شود. لذا ایجاد مسکن استیجاری اجتماعی یک پاسخ مهم به مساله مسکن است. از طرف دیگر گسترش این بخش از اجاره‌داری می‌تواند نرخ اجاره در بخش خصوصی را نیز تعدیل نماید.
دولت می‌تواند با استفاده از امکانات در اختیار خود نظیر زمین، در بخش اجاره‌داری وارد شده و با سرمایه‌گذاری در این بخش از یک سو کمک بزرگی به مساله تامین مسکن و حمایت از اقشار آسیب پذیر نماید و از طرف دیگر درآمدهای خود را افزایش دهد.
حاکمیت با سیاستگذاری در بخش مسکن استیجاری نیز از یک سو می‌تواند از مسکن موجود و عدم افت سرمایه و استهلاک آن حمایت نماید و موجب رونق این بخش و سرمایه‌گذاری مجدد جهت ساخت مسکن باهدف اجاره‌داری گردد و از طرف دیگر بی‌نظمی‌های این بازار در حوزه نرخ اجاره و تخلیه و جابجایی را تا حدی کنترل نماید. این سیاست‌ها باید به نحوی انجام پذیرد که سیستمی پدیدآورد تا مسکن استیجاری امن و استطاعت‌پذیر باشد و حقوق مالک و مستاجر نیز برآورده گردد. برخی از این سیاست‌ها عبارتند از: کنترل و تعیین نرخ اجاره‌بها، تعیین مدت زمان اجاره، حل منازعات میان مالک و مستاجر، درآمدهای مالیاتی و حمایت‌ها حاکمیتی.
تعیین نرخ و کنترل اجاره‌بها
برنامه‌ریزی در این حوزه و اعمال سیاست‌ها باید به گونه‌ای باشند که از یک طرف توانایی مستاجر را برای پرداخت بهای آن فراهم نماید و از طرف دیگر از سرمایه و حقوق مالک نیز دفاع نماید. برای این منظور نیاز است در ابتدا بین واحدهای استیجاری تمایز قائل شد. مواردی همچون نوع ساخت، نوساز یا قدیمی بودن و یا بهسازی شده عامل تمایز در قیمت‌گذاری است.
مدت زمان اجاره
مدت زمان اجاره یکی از عوامل کلیدی در سیاستگذاری بخش مسکن است. اگر در قرارداد اجاره‌ای مدت زمان آن بیش از یک سال باشد، می توان در بخش تعیین نرخ میان اجاره‌های کوتاه مدت و بلند مدت تمایز قائل شد و مشوق‌های مختلفی نیز در نظر گرفت تا هم به نفع مالک باشد و هم به نفع مستاجر. از طرف دیگر، ثبات سکونتی تاثیرات مثبتی در حوزه اجتماعی و شکل‌گیری محله و فرهنگ همسایگی و مشارکت‌های اجتماعی خواهد داشت.
حل منازعات
در تمامی قراردادها بصورت طبیعی اتفاقات و پیامدهایی روی خواهد داد که ممکن است موجب بروز اختلافاتی میان دو طرف قرارداد گردد. قرارداد اجاره مسکن نیز از این قاعده مستثنی نمی‌باشد. پیش بینی درست و دقیق اتفاقات و منازعات می‌تواند از بروز چالش‌ها و درگیری‌هایی مانند تخلیه اجباری و عدم بهره‌برداری از خدمات و امکانات جلوگیری نماید و از حقوق دو طرف قرارداد صیانت نماید.
درآمدهای مالیاتی
تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای در کنار افزایش نرخ تورم موجب کاهش تمایل مالکان برای ورود به موضوع اجاره‌داری شده است. ایجاد یک سیستم مالیاتی و متعادل در تمام بخش‌ها از یک طرف موجب رونق اجاره‌داری شده و از طرف دیگر درآمد دولت را نیز افزایش خواهد داد.
نظام مالیاتی مناسب در حوزه مسکن و اجاره‌داری می‌تواند به گونه‌ای عمل کند که در صورت فعال بودن یک ملک در بخش اجاره‌داری، کاهش مالیات را در پی داشته باشد و به نفع مالکان و مستاجران بشود
حمایت‌ها
حمایت‌های حاکمیت در بخش مسکن از طرق مختلف از جمله پرداخت یارانه، تسهیلات، کاهش نرخ انشعابات و ساخت امکان پذیر است. این حمایت در دو سمت عرضه و تقاضا صورت می گیرد.
در طرف عرضه، این حمایت‌ها نباید فقط به هزینه ساخت اختصاص یابد و در مواردی همچون هزینه‌های مدیریت و نگهداری و بازسازی و مشوق‌های مالیاتی نیز صورت پذیرد. در این صورت، مالکان به بهبود اوضاع ملک خود و بهسازی آن نیز اهمیت داده که از یک سو ارزش ملک را حفظ می‌نماید و از سوی دیگر رفاه بیشتری را برای مستاجر به همراه خواهد داشت.
در طرف تقاضا نیز علاوه بر نفع مستاجر از بهبود وضعیت ملک مورد اجاره در مواردی همچون دریافت یارانه و تسهیلات می‌تواند به استطاعت‌پذیر کردن مستاجر کمک نماید.
با توجه به خصوصیت‌های اجاره‌داری، دولت می‌تواند با توجه بیشتر به آن و ایجاد یک سیستم اجاره‌داری قوی، کمک بزرگی به حل مساله مسکن نماید تا یکی از چالشی‌ترین مسائل معیشتی را به سمت بهبود سوق دهد.
