با بحران پیش‌روی مسکن در کوتاه مدت چه باید کرد؟
چیزی که دولت باید در شرایط حاضر انجام دهد بحث کنترل تورم است. دولت نباید فکر کند که با قیمت دستوری می‌تواند اثر گذاری خاصی داشته باشد. این اقدامات اثر ناچیزی دارند و نباید آدرس غلط داد که دولت خیال کند با کار‌های ضربتی یا گفتار درمانی می‌تواند اوضاع مسکن را آرام کند.
نسیم‌آنلاین: با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات مسکن دولت و نهاد‌های ذی‌ربط تلاش می‌کنند با بکار‌گیری ابزار‌های کوتاه‌مدت و سریع از بروز مشکلات پیش روی مستاجران و مالکان بکاهند اما سوال اصلی که مطرح می‌شود این است که سیاست‌های پیشنهادی کوتاه‌مدت برای کنترل بازار مسکن و اجاره تا چه اندازه سبب تنظیم بازار می‌شود. گفت‌وگوی خبرنگار نسیم آنلاین با فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه‌ی مسکن و شهرسازی در این رابطه را بخوانید.
عوامل تاثیرگذار بر قیمت و بازار مسکن را شرح می‌دهید؟ دولت برای کنترل آن باید دست به چه اقدامی بزند؟
بازار اجاره ارتباط مستقیم با بازار مسکن دارد و دولت نمی‌تواند مستقل از کنترل بازار مسکن آن را کنترل کند. عامل تشدید کننده‌ی قیمت مسکن، بحث تورم است. زمانی که تورم‌های بالا و غیرقابل پیش بینی اتفاق می‌افتد سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود و تبع آن ما شاهد افزایش رهن و اجاره هستیم.
اثر دیگری که تورم بر بازار مسکن می‌گذارد، نسبت اجاره به قیمت مسکن را تغییر می‌دهد. هرچه تورم کمتر باشد، نسبت رهن مسکن و انتظاری که موجر دارد برای بازگشت سرمایه کاهش می‌یابد. در زمانی که تورم ما زیر 20 درصد بوده رهن واحد مسکونی کمتر از 20 درصد قیمت تمام شده‌ی مسکن قرار گرفته است اما در شرایطی که تورم در حدود 50 یا 60 درصد باشد موجر انتظار دارد که رهن‌هایی بالاتر از 25 درصد قیمت تمام شده‌ی مسکن داشته باشد. تورم های بالا هر دو اثر را دارد یعنی هم نسبت اجاره و قیمت را بر هم می‌زند و هم باعث افزایش قیمت مسکن و اجاره می‌شود.
چیزی که دولت باید در شرایط حاضر انجام دهد بحث کنترل تورم است. دولت نباید فکر کند که با قیمت دستوری می‌تواند اثر گذاری خاصی داشته باشد. این اقدامات اثر ناچیزی دارند و نباید آدرس غلط داد که دولت خیال کند با کار‌های ضربتی یا گفتار درمانی می‌تواند اوضاع مسکن را آرام کند.
من شنیدم دولت به دنبال آن است که بسته‌ی کنترل اجاره را داشته باشد و نرخ ثابتی را برای افزایش اجاره در نظر بگیرد. زمانی که نرخ منطقی نباشد و تورم را پوشش ندهد بازار تبعیت نمی‌کند. برای همین ما باید دولت را نسبت به اینکه کار اشتباه نکند باید هشدار بدهیم. این قبیل سیاست‌ها در سالهای قبل نیز انجام شده ولی هیچ اثری نگذاشته است.
سال قبل اعلام کرده بودند که در تهران میزان اجاره‌بها 25 درصد و در دیگر شهر‌ها 20 درصد می‌تواند افزایش داشته باشد. گزارشی وجود دارد که اثر این سیاست را بر بازار مسکن نشان دهد؟
طبق آخرین آماری که بانک مرکزی داده است ما در تابستان سال گذشته بازار اجاره بالای 50 درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است و بازار مسکن نیز نزدیک 50 درصد افزایش قیمت داشته است. این آمار‌ها نشان می‌دهد که این سیاست عملا بی‌اثر بوده است. در عمل نیز این امکان پذیر نمی‌باشد چرا دولت در حوزه‌ی مرغ و تخم‌مرغ که پیش پا افتاده‌ترین کالاها است نمی‌تواند قیمت‌گذاری دستوری داشته باشد. مسکن کالای ناهمگن است و ارزش آن در وسط کوچه و سرنبش تفاوت دارد و این مدل قیمت‌گذاری برای این حوزه اصلا امکان پذیر نیست. دولت برای اینکه جو روانی را مدیریت کند چنین سیاست‌هایی را تجویز می‌کند.
ما شاهد این هستیم که سال گذشته و امسال عده‌ای بیان می‌کنند که سایت‌ها و نرم‌افزار‌هایی مانند دیوار قیمت‌های بازار را تعیین می‌کنند. نظر شما در این رابطه چیست؟
این مسئله چه معنی می‌دهد! مثلا مدیر دیوار نشسته است و برای ملک شما یک قیمتی تعیین می‌کند و به شما می‌گوید که چرا قیمت ملک را پایین می‌گذارید؟ این مدل اظهار نظرات غیر کارشناسی است و بیشتر جنبه‌ی فرافکنی دارد. این سایت‌ها صرفا واسطه‌ی این مسئله هستند.
یکی دیگر از بحث‌هایی که برای کنترل کوتاه مدت بازار مسکن مطرح می‌کردند مالیات بر خانه‌های است که قصد داشتند با راه‌اندازی سامانه‌ی ملی املاک و اسکان پیش ببرند تا عرضه‌ی مسکن افزایش یابد. فکر می‌کنید این پایه‌ی مالیاتی در افزایش میزان عرضه مسکن اثر گذار است؟
نکته‌ی مهمی که وجود دارد این است که ما آمار دقیقی در مورد تعداد خانه‌های خالی درون کشور نداریم. گاها گفته می‌شود ما 2میلیون خانه‌ی بدون سکنه‌ی روستایی داریم. اگر این واحدهایی که در روستا قرار دارند عرضه شوند یا بر روی آن مالیات گرفته شود بر روی قیمت ملک در تهران طبیعتا اثری ندارد.
در حال حاضر مرکز آمار میزان خانه‌های خالی را برآورد کرده است که البته آن هم آمار دقیقی نیست. دقیق نبود این آمار به علت این است که خانه‌هایی که 80 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند و کسی در آن سکونت نداشته نیز جز خانه‌های خالی محسوب می‌شود.این آمار غلطی که در مرکز آمار تولید شده برای سیاست‌گذار نیز آدرس غلط بوجود می‌آورد.
الان که مبتنی بر سامانه ملی املاک و اسکان کار را جلو برده‌اند سرپرست دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد و مسکن بیان می‌کند که آمار خانه‌های خالی ما 500 هزار تا است. این در حالی است که قبلا ادعا می‌شد 2میلیون 600هزار مسکن خانه‌ی وجود دارد.
سامانه‌ی املاک اگر درست تکمیل بشود باید یک ساله به سرانجام می‌رسید اما در دولت قبل این سامانه حدود 5 یا 6 سال طول کشید ولی به سرانجام نرسید و الان نیز دو سال از عمر این دولت می‌گذرد و در این دولت نیز به نتیجه‌ای نرسیده است. من فکر نمی‌کنم تا پایان این دولت نیز به اتمام برسد.
دولت لایحه‌ای به نام مالیات بر معاملات مکرر برای کنترل بازار تصویب کرده. این در صورتی است که چند روز قبل مالیات بر عایدی سرمایه تصویب شد. بین این دو تزاحمی وجود ندارد؟
مفهومی به اسم مالیات بر معاملات مکرر وجود ندارد. این مالیات صرفا در دوره‌ی پهلوی سابقه داشته و در کشور‌های دیگر چنین پایه‌ی مالیاتی را شاهد نیستیم. چیزی که معمولا در دنیا گرفته می‌شود مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر دارایی است. عنوان کردن مالیات بر معاملات مکرر نشان می‌دهد که نگاه علمی در سیاست‌گذاری دولت حاکم نیست. مطالعه‌ی تطبیقی نیز بر روی این مالیات‌ها انجام نشده است که بخواهد بر اساس آن قانون‌گذاری انجام شود. در سالهای قبل مجلس نیز سعی کرد چنین کار‌هایی انجام دهد و در نهایت شکست خورد. کاری که پشتیبانی علمی و مطالعاتی نداشته باشد سرانجامی نخواهد داشت.
در کوتاه مدت دولت برای حوزه‌ی مسکن چه اقداماتی می‌تواند انجام بدهد؟
در کوتاه‌مدت دولت باید کنترل تورم را انجام دهد و ساماندهی بحث‌های مالیاتی و سامانه‌ی املاک را پیگیر باشد. تقریبا دو سال تمام طول کشید تا نگاه دولت عوض شود که ساخت یک میلیون مسکن توسط دولت امکان پذیر نیست. دولت زیرساخت‌هایی مانند تسهیلات و زمین را آماده کند کفایت می‌کند و مابقی را خود مردم و بخش خصوصی می‌توانند به سرانجام برسانند.
