مرثیه‌ای برای رویای مسکن اجتماعی

نسیم آنلاین: مسکن اجتماعی یکی از نیازهای اساسی مردم ایران و هر کشور دیگری است. مسکن اساسا امری اجتماعی است و دولت‌ها همیشه باید برای تامین سقف بالای سر مردم چاره‌ای بیندیشند. اینکه دولت بتواند با اراده خودش یا با سپردن به بخش خصوصی امکانات حداقلی زندگی را برای خانواده‌هایی که استطاعت آن را ندارند فراهم کند اصلی بدیهی است. دولت ایران بعد از انقلاب در قانون اساسی موظف شد که برای همه مردم مسکن مناسب تهیه کند و این جدای از وظایف دیگری است که در حوزه محرومیت‌زدایی دارد. برای مطلع شدن از ماهیت مسکن اجتماعی و تجربه جهموری اسلامی در این زمینه با دکتر پویا علاالدینی، دانشیار گروه برنامه‌ریزی اجتماعی دانشگاه تهران که در این زمینه تألیفاتی هم داشتند به گفت‌وگو نشستیم.

نسیم آنلاین: اساسا پدیده مسکن چگونه در نسبت با مسائل جامعه موضوعویت پیدا می‌کند؟ چرا مسکن یک امر اجتماعی است؟ مسکن اجتماعی چگونه تعریف می‌شود و متعلق به کدام گروه است؟

مسکن اجتماعی و اجتماعی بودن مسکن دو چیز مختلفند. مسکن ماهیتی اجتماعی دارد. بخشی. بزرگ یا اکثر سرمایه‌های مردم عادی در  مسکن است. تمایز اجتماعی ارتباط تنگاتنگی با مسکن دارد؛ بالاشهرنشین و پایین‌شهرنشین بودن وابسته به مسکن است و در عین حال زندگی افراد را کاملاً تحت تاثیر قرار می‌دهد. نوع دسترسی به امکانات و حتی آمال و آرزوهای مردم در بالاشهر و پایین‌شهر فرق دارد. مثلاً اگر امروز از بچه‌های پایین‌شهر بپرسید می‌خواهند چکاره شوند، احتمال دارد بگویند دوست دارند وانت داشته باشند. در مقابل بچه های بالا شهر ممکن است بگویند می‌خواهم دکتر شوم و از ایران هم بروم. جهان‌بینی این‌ها با هم فرق دارند، صرف نظر از استثناها. مسکن اجتماعی تعریف نسبتاً مشخصی دارد. مسکن اجتماعی اشاره به تمهیدات مختلف دولت دارد که از طریق آن مسکن در اختیار خانوارهای کم درآمدتر جامعه زیر قیمت بازار قرار بگیرد. مهم‌ترین آن (مسکن اجتماعی) مسکن استیجاری زیر قیمت بازار است. اینکه چگونه چنین مسکنی در اختیار گروههای هدف قرار بگیرد در جاهای مختلف دنیا اشکال مختلفی دارد. ممکن است مالک این نوع مسکن اجتماعی استیجاری بخش عمومی یا بخش خصوصی باشد. مثلاً ممکن است شهرداری با بخش خصوصی قراردادهایی داشته باشد، قراردادهای دراز مدت. طبعاً گرداندن چنین برنامه‌هایی مشکلات خودش را دارد و حتی در شهرهای موفق دنیا (به ویژه در اروپای غربی و اسکاندیناوی، از جمله وین و آمستردام و غیره) بدون زحمت زیاد میسر نشده است. فکر نکنید مخاطبان مسکن اجتماعی یعنی خانوارها خیلی وضع بدی دارند. خیر. به عنوان نمونه در وین خانوارهایی تک نفره که زیر پنجاه هزار یورو درآمد سالانه دارند یا خانوارها چند نفره که زیر هفتاد هزار یورو درآمد دارند می توانند از مسکن اجتماعی بهره مند شوند. طبعا خانوارهای فقیر در اولویت چنین برنامه‌هایی قرار دارند. تغییرات اقتصادی ممکن است گروه‌های دیگری را نیازمند مسکن اجتماعی کند. مثلا هزینه مسکن در هلند افزایش پیدا کرده است و باید برنامه‌های جدیدی بگذارند چون ممکن است مسکن باز از دست یک عده‌ای (توان تهیه مسکن) خارج شود. کشورهای در حال توسعه البته مشکلات‌شان از کشورهای توسعه‌یافته بیشتر است. یکی از مشکلات‌شان این است که نمی‌توانند تشخیص بدهند چه کسی به مسکن اجتماعی نیاز دارد. خود این خیلی مهم است. در این صورت باید مثلا از طریق نوعی آزمون استطاعت نیازمندان واقعی را تشخیص بدهند که البته چندان هم ساده نیست. مثلاً در ایران مالیات از تمام درآمد شما گرفته نمی‌شود. در جاهای دیگر دنیا از کل درآمد خانوار مالیات می‌گیرند. در نتیجه مشخص است که خانوارهای چه درآمدی دارند و چه نیازمندی هایی. در ایران بخش بزرگی از درآمدها از طریق فعالیتهای دلالی بدون مالیات کسب می شود یا مربوط به بخش غیررسمی است. دیگر کشورهای در حال توسعه هم اغلب با چنین مسائلی روبرو هستند و این موضوع مختص ایران نیست. لذا اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی در این کشورها منوط به ایجاد ظرفیت کافی در بخش عمومی است.

نسیم آنلاین: یکی از راه‌حل‌هایی که برای حل شدن مسائل مستأجران پیشنهاد می‌کنند مسئله منسجم شدن افراد نیازمند به مسکن حول یک شورا یا صنف است. آیا تشکل‌یابی مستأجرین ممکن است؟ افراد مستأجر یا حتی خانه به دوش می‌توانند در ایران تشکلی داشته باشند و در ساحت عمومی فعالیت کنند؟ ممکن نیست وقتی شکل گرفتند دچار فسادهایی بشوند؟

نهادهای مدنی می‌توانند خیلی کارها برای اعضایشان یا گروه هدفشان بکنند. نهادهای مدنی که برای حقوق مصرف‌کنندگان فعالیت می‌کنند، می‌توانند خیلی اهمیت داشته باشند. البته باید اجازه فعالیت داشته باشند و در صورت نیاز شکایاتشان را در دادگاه‌ها مطرح کنند. خدمات را ممکن است دولت بدهد یا بخش خصوصی یا در ایران بخش خصولتی که قدرت زیادی هم بواسطه ارتباطاتش با دولت دارد. این‌ها باید شکایت‌پذیر باشند. وقتی یک شرکت بزرگ مجبور شود غرامت بپردازد، چه شرکت دولتی، چه شرکت خصوصی و چه شرکت خصولتی، باقی شرکت‌ها کمتر دست به کارهای مشابه خواهند زد، چون خودشان مواظب خواهند بود که خرابکاری نکنند. شما وقتی با مسائل و مشکلات مواجه می‌شوید و خدمات به شما درست داده نمی‌شود و همه چیز درهم و برهم است و مثلا خانه می‌خرید و سرتان کلاه می‌رود، باید بتوانید از طریق دادگاه‌ها در زمانی مناسب به حق خودتان برسید. البته در ایران امکان شکایت در بسیاری از موارد وجود دارد. اما می‌دانید چند پرونده حقوقی در مورد تخلفات حوزه مسکن وجود دارد؟ همه این موارد ریسک‌ها را بالا می‌برد. بسیار مهم است که مصرف‌کننده‌ها تشکل‌هایی داشته باشند برای حمایت از حقوق خودشان.

نسیم آنلاین: افرادی که درگیر تهیه مسکن هستند توانایی تأسیس تشکل ندارند.

معمولا یک نهاد جامعه مدنی وجود دارد و یک عده فعال‌اند که می‌آیند این کار را مثل هر تشکل دیگر جامعه مدنی بر عهده می‌گیرند و کاری را انجام می‌دهند. نه اینکه خود مردم الزاما هر بار با هم جمع بشوند. اما در ایران با انگهایی که متوجه بسیاری از نهادهای مستقل جامعه مدنی است، این موضوع هم دچار مشکل است. در هر صورت بستر دموکراتیک می‌خواهد.  

نسیم آنلاین: از لحاظ شرایط موجود کشور این اقدام ممکن است و  با وضعیت کنونی این اتفاق شدنی است؟

بله. شدنی است. اما موانع هم کم نیست. در ساختار سیاسی ما حزب وجود ندارد. در عمل تک‌حزبی و ایدئولوژیک است. طبیعتا این ساختار اعتراض را کمتر بر می‌تابد. شما در این شهر مسئله مسکن دارید یا مسئله عدم کفایت زیرساخت‌های حمل‌ونقل عمومی دارید. نگاه کنید پول شهر را بجای گسترش دادن حمل‌ونقل عمومی و به ویژه مترو، صرف اتوبان‌سازی‌های بیهوده کرده‌اند؛  بزرگراه صدر را دوطبقه کرده‌اند که هیچ لطفی هم ندارد. چه کسی در مورد این‌ها پاسخگوست؟ این‌ها نشان‌ می‌دهد که مردم مشارکت نداشته‌اند و از کسی هم نمی‌توانند شکایت کنند. الان حتی اسناد شهرداری را در بسیاری از موارد محرمانه اعلام می‌کنند. شهرداری وزارت اطلاعات نیست، شهرداری است. شهر هم برای مردم شهر است. این‌ها اشکلات و موانع کار است. یعنی حرف شما تا حدی هم درست است. بله، عرصه باید خیلی شفاف‌تر و مشخص‌تر باشد که جامعه مدنی بتواند در آن فعالیت کند.

نسیم آنلاین: ایران طی سال‌های بعد از انقلاب چه برنامه‌هایی در مورد مسکن اجتماعی داشته است؟

در ایران هیچ برنامه‌ای برای مسکن اجتماعی وجود نداشته است. مسکن اجتماعی معمولا مسکن استیجاری را می‌گویند که آن را بخش عمومی به شکلی مدیریت می‌کند. اینکه شما مسکن ملکی را سوبسید بدهید مسکن اجتماعی نیست. دولت ایران کمتر علاقه‌ای به ورود در این حوزه داشته است، احتمالا برای اینکه مسکن اجتماعی را باید پیوسته مدیریت کرد و این از حوصله مسئولان خارج بوده است. مسکن اجتماعی معمولا در سطح شهر مدیریت می‌شود، یعنی اینکه شهرداری و مدیریت شهری باید بتواند آن را اداره کند و از جمله تشخیص بدهد که چه خانواده‌هایی نیاز به مسکن اجتماعی دارند. طبعا سیاست‌گذاری دولت مرکزی هم در این امر بسیار مهم و بخشی از سیاستگذاری اجتماعی دولت است. اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی توانایی و عرضه می‌خواهد و کاری درازمدت است.

ساخت‌وساز و مقاطعه دادن ظاهرا کار راحت‌تری است و پول گنده‌ای طی آن به گردش درمی‌آید. لذا پروژه‌های بزرگی مثل مسکن مهر یا الان این نهضت ملی مسکن مورد عنایت قرار می‌گیرند. مسئولان بخاطر اینکه یک کار بزرگی را طی این برنامه‌ها انجام می‌دهند جایگاه بالاتری بدست می‌آورند، گردش مالی زیادی در این دستگاه‌ها ایجاد می‌شود و امکان لفت و لیس هم هست. در مقابل اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی نیاز به توانایی و برنامه‌ریزی و شناسایی خانوارهای گروه‌های هدف دارد. در حال حاضر در دولت و بخش عمومی ظرفیت کافی برای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی وجود ندارد و البته تمایلی هم مشاهده نمی‌شود که ظرفیت مورد نیاز ایجاد شود. مثلا یکی از وزرای قبلی گفته بود ما در ایران فرهنگ اجاره‌نشینی نداریم. ایرانی که فرهنگش اجاره‌نشینی نیست، ایرانی‌ مسکن ملکی می‌خواهد (نقل به مضمون). طبعا سخنانی از این دست برای فرار از مسئولیت زده می‌شود.  الان نیمی از مردم تهران مستأجرند و مشکل‌شان فرهنگ نیست بلکه فقدان امنیت اسکان است. جاهایی که به اصطلاح فرهنگ اجاره‌نشینی خیلی گسترده است (مثلا در آلمان) اقتصادهای باثباتی دارند. در این کشورها برای خانوارها فرق زیادی نمی‌کند که خانه بخرند و چند دهه اقساطش را بدهند یا اینکه اجاره‌نشین باشند و هر زمان که اراده کنند بتوانند مسکن‌شان را عوض کنند.

نسیم آنلاین: بخش‌های دیگر مثل شهرداری یا استانداری‌ها یا شوراهای شهر و روستا چه وظیفه‌ای جدای از  دولت در قبال مسکن اجتماعی چیست؟

در این برنامه‌ها، بخش عمومی، بخش خصوصی و جامعه مدنی ممکن است نقش داشته باشند. اشکال مختلفی از این‌ها در دنیا وجود دارد. منظور از بخش عمومی هم دولت است و هم مثلا شهرداری‌ها و نیز بقیه نهادهای مدیریت شهری.  شهرداری و مدیریت شهری نقش خیلی زیادی دارد و اغلب اجراکننده اصلی برنامه‌های مسکن اجتماعی است. دولت مرکزی می‌تواند سیاستگذاری کند و امکاناتی بدهد.

نسیم آنلاین: یعنی باید وظیفه رسیدگی به مسکن اجتماعی به شهرداری‌ها سپرده شود؟

طبیعتا باید بازیگر مهم یا اصلی شهرداری باشد. مشکل شهرداری در ایران آن است که گسترده وظایفش به درستی معلوم نیست. آیا شهرداری هیچ وظیفه‌ای برای مبارزه با فقر یا فقر مسکن دارد؟ معلوم نیست یا مبهم است. در قانون به وظایفی از این دست اشاره شده ولی ظاهرا مغفول افتاده است. شهرداری‌ها حتی وظیفه خودشان نمی‌دانند که اقتصاد شهر را تقویت کنند. اگر وظیفه خود می‌دانستند پول شهر را نابود نمی‌کردند که مثلا اتوبان دوطبقه بسازند. وقتی می‌خواهید به اقتصاد شهر بپردازید دو گروه مهم و برجسته می‌شوند؛ یکی کارفرمایان و دیگری کارکنان. کارفرمایان می‌خواهند کارکنان‌شان با کمترین هزینه به سرکار بیایند و برگردند، در شهر حالشان خوب باشد؛ خریدشان را راحت بکنند و دسترسی به امکانات مختلف آموزش و بهداشتی داشته باشند. خودرومحور کردن شهرهای بزرگ ایران و عدم توجه کافی به حمل و نقل عمومی (صرف نظر از تلاش‌های ناکافی در مورد ساخت مترو) خود نشان از بی‌توجهی به هدف شکوفایی اقتصادی شهرها دارد. توکیو که ما عاشق ماشین‌هایشان هستیم، 30 میلیون نفر جمعیت دارد. اگر قرار بود هرکسی یک ماشین زیرپایش بیندازد که دیگر شهر را نابود کرده‌بودند. خانوارها ماشین هم دارند، نه اینکه نداشته باشند. نکته این است که زیرساخت‌های حمل‌ونقل عمومی آنجا آنقدر خوب است که همه علاقه به استفاده از آن دارند. مسکن و حمل‌ونقل به هم مربوطند. اگر حمل‌ونقل خوب باشد مشکلات مسکن هم راحت‌تر حل می‌شود.

نسیم آنلاین: در مورد مردمی‌سازی مسکن و اینکه در قانون به سپردن ساخت و ساز مسکن به مردم توضیح می‌دهید؟ این اصل در مورد آموزش هم وجود دارد؟ ساز و کارهای حضور مردم در ساخت مسکن و یا حضور در آموزش برای مثال چیست؟

این را باید از خود مسئولان پرسید. بله من هم سخنانی از این دست زیاد شنیده‌ام. مثلا یکی از روسای جمهور پیشین گفته بود ما می‌خواهیم آموزش را بدهیم به دست مردم (نقل به مضمون). معنی این چیست؟ احتمالا یعنی اینکه دولت مسئولیت‌پذیر نیست، دولت ظرفیت ندارد، وزارتخانه مربوطه توانایی ندارد. قاعدتا معنیش این نیست که دولت از تحمیل رویکردهای ایدئولوژیکش به نظام آموزش صرف‌نظر کرده است. معنیش آن است که دولت توانایی درست مالیات گرفتن و خرج کردن برای آموزش را ندارد. قرار است آموزش نابرابر باشد و البته فرزندان خود مسئولان هم مشکلی از این بابت نخواهند داشت. مسکن هم شبیه آن است. البته انتظار نمی‌رود که همه مسکن برابر داشته باشند و حوزه مسکن نسبت به حوزه آموزش پیچیدگی‌های بیشتری دارد. در هر صورت هدف در دسترس بودن مسکن استاندارد برای همه است که ممکن است بخش خصوصی یا بخش عمومی آن را میسر کند.

نسیم آنلاین: وقتی دولت خودش مسئولیت را قبول نکند و مردم هم توانایی نداشته باشند چه وضعیتی پیش می‌آید؟

مردم در هرصورت راه‌حل‌هایی دارند و بالاخره یک کاری می‌کنند. نمی‌توانند بدون سرپناه باشند. بالاخره هر کسی یک جایی می‌خواهد، یک سقفی می‌خواهد. از جمله می‌روند در اسکان‌ غیررسمی یا پشت‌بام خانه‌ها را اجاره می‌کنند.  اگر هیچ سرپناهی نداشته باشید می‌شوید بی‌خانمان و در پارک می‌خوابید. این‌ها دارد تعدادشان زیاد می‌شود ولی بطور عادی‌تر گروه‌های فقیر در سکونت‌گاه‌های فرودست شهری و در اسکان‌های غیررسمی هستند. البته آن هم الان امکانش کم شده‌است. قبلا ارزان‌تر می‌شد مسکنی در سکونتگاه‌های غیررسمی حاشیه شهرهای دست و پا کرد. الان قیمت زمین در سکونتگاه‌های غیررسمی هم زیاد است که البته قانونا مجوز ساخت ندارند.

نسیم آنلاین: دادن سند به حاشیه‌نشیان باعث بهتر شدن شرایط می‌شود؟  اقدام به این کارزندگی را برای حاشیه‌نشیان راحت‌تر می‌کند یا هزینه مسکن در حاشیه را هم زیاد می‌کند؟

این خیلی بحث پیچیده‌ای است و پاسخ به آن از مورد به مورد متفاوت است. بستگی دارد که شما قبل از این چه کار کرده باشید. مثلا اگر شما برنامه‌های توانمندسازی و توسعه اجتماعی اجرا کرده‌ باشید و به ساکنان خدمات داده باشید و بعد به آن‌ها سند بدهید معمولا اثر خوبی دارد. بخاطر اینکه آن‌ها قرار نیست بلند شوند و از آنجا بروند.  مردم متعلق به همان محل هستند و آن محل ثباتی دارد. اما اگر مثلا هنوز نصف زمین‌های منطقه ساخته نشده باشد، ممکن است دست را برای بورس‌‌بازی‌های جدید باز ‎کند. از طریق ارتباط بین برخی مسئولین محلی و زمین‌فروشان و زمین‌بازان ممکن است این اتفاق بیفتد. پس این سوال یک جواب قطعی ندارد. معمولا می‌گویند از آن شروع نکنید، از عرضه خدمات و توانمندسازی شروع کنید و بعد به سنددادن برسید .

نسیم آنلاین: تا الان چند طرح‌ در مورد مسکن تهیه شده و طرح ها شهری هم که وجود داشته اند. وضعیت مسکن اجتماعی در این طرح‌ها چه حالتی دارد؟

طرح‌های شهری و طرح‌های مسکن طبعا یک چیز نیستند ولی با هم ارتباط دارند. اینکه چرا برنامه‌های شهری ایران دچار مشکل و چالش‌اند و اهداف‌شان محقق نمی‌شود بحث پیچیده‌ای است در جای خودش. به طور خلاصه یک قسمت آن به فرآیند مشکل‌دار تهیه طرح‌های شهری برمی‌گردد و بخش دیگرش به اجرا یا امکان اجرا. طرح‌های شهری مشکل‌دار بر اسکان و مسکن هم آثار بدی می‌گذارند. صرف‌نظر از این موضوع، طرح‌هایی هم تهیه شده‌ است که بد نیستند. طرح جامع مسکن در سال 1385 تهیه شده، ولی عملی نشده است (غیر از بخشی). دوباره در اویل دهه 90 در سال 1393 و 1394 بازبینی شد. لطف طرح جامع مسکن (صرف‌نظر از انتقادات زیادی که می‌شود به آن وارد کرد) این است که مجموعه‌ای از تمهیدات را پیشنهاد می‌دهد؛ یعنی متوجه است که برای کاهش مشکلات مسکن در کشور با توجه به اینکه نیازهای گروه‌های مختلف و امکانات‌شان نیز متفاوت است. مسائل هم در جاهای مختلف و نزد گروه‌های مختلف فرق دارد، باید مجموعه‌ای از تمهیدات را در نظر گرفت. بخشی از طرح جامع مسکن به مسکن اجتماعی اختصاص یافته است که خود دارای مولفه‌های مختلفی است. اما اینها هیج وقت اجرا نشده است. فقط در زمان ریاست جمهوری آقای احمدی‌نژاد طرح مسکن مهر بر اساس یکی از بخش‌های طرح جامع مسکن که پیشنهاد حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن را می‌داد (با استفاده از زمین‌های بخش عمومی) به شکلی شتاب زده صورت‌بندی و اجرا شد. گروه هدفش هم خیلی نمی‌توانست گسترده باشد. برای اینکه بالاخره مسکن ملکی بوده‌ است. مگر همه باید بروند مسکن ملکی بخرند؟ آیا همه می‌توانند مسکن ملکی‌شان را حفظ کنند؟ مسکن مهر درجه‌ای از توفیق را هم بالاخره داشته ولی توجه کنید این یکی از تمهیدات طرح جامع مسکن بوده که خوب هم اجرا نشده و هزینه زیادی روی دست ملت گذاشته است (بخاطر بد انجام شدن و بی‌ظرفیتی و ضعف ساختارها و مدیران). الان دوباره دارند چیزی شبیه به مسکن مهر اجرا می‌کنند و اسمش را گذاشته‌اند نهضت ملی مسکن. اگر قرار باشد مشکلات مسکن کاهش پیدا کند باید خیلی بهتر و دقیق‌تر از اینها کار کرد. باید برنامه‌ها طوری باشد که چندین حوزه را پوشش بدهد. آیا مصالح درست در اختیار سازندگان قرار می‌گیرد؟ وام کافی در اختیار قرار می‌گیرد؟ مخاطبان طرح را چگونه انتحاب و هدف‌گذاری می‌کنند؟ همه‌ی این‌ها مسائل پیچیده‌ای است. احتیاج به یک ساختار اجرایی خیلی قوی دارد. الان در ایران ما این را نمی‌بینیم. مثلا وزارتخانه‌ها ضعیف‌تر شده‌اند به رغم اینکه ظاهرا میزان تحصیلات در دولت بالا رفته است. الان مثلا وارد یک اداره می‌شوید، یک کارمند که فقط قرار است کاغذ شما را از این سمت به آن سمت ببرد یک مهر بزند به او می‌گویند آقای دکتر. در عمل کارایی بخش عمومی و دولت در طول زمان کاهش پیدا کرده است. نمی‌تواند کار خودش را خوب انجام بدهد. با این اوصاف آیا می‌توان کاری انجام داد؟ فکر کنید طرح جامع هم به‌روز شد و خیلی هم خوب بود، آیا امکانش هست که آن به‌نحو مناسبی اجرا کنیم؟ نمی‌دانم، امید که داریم.

نسیم آنلاین: چرا طرح‌های قبلی جامع مسکن اجرا نشد؟

در طرح جامع مسکن بحث مسکن اجتماعی وجود داشت. اجرا نشد. در هر صورت اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی احتیاج به یک مقدار تفویض اختیار به سطوح پایین مدیریتی دارد که ما الان آن‌ را نداریم. شهرداری‌ها باید درگیر شوند، مسئولیت باید داشته باشند که ما در این موارد مشکل داریم.

نسیم آنلاین: ایده‌هایی جزئی مثل گرفتن مالیات از خانه‌های خالی، با توجه به وضعیت کلان اقتصاد ، می‌تواند موثر باشد؟

نخیر! برای اینکه مالیات از خانه‌های خالی چیز غلطی بود. اولا تشخیص خانه خالی آسان نیست. ثانیا بسیاری از خانه‌های خالی ایران بسیار گران قیمت هستند. مثلا در شمال شهر تهران هستند، متراژهای بالا دارند. این‌ها را دقیقا می‌خواهند به چه کسانی اجاره بدهد؟ یعنی این تمهیدات چیزی را حل نمی‌کند. عرضه و تقاضا با هم جور نمی‌شوند. متقاضی می‌خواهد خانه‌ای چهل‌متری بگیرد و در جایی که ارزان باشد زندگی کند. عرضه کننده خانه 200 متری دارد در برج. این دوتا باهم جور نیستند. درست این است که شما مالیات بر ارزش خانه‌ها بگیرید. یعنی اگر خانه شما الان قیمتش 32 میلیارد تومان شده‌ است، مثلا یک چیزی حدود 1 درصد این را باید سالانه مالیات بدهید. الان این را در شهر ما نمی‌گیرند. به همین دلیل پول هم ندارند درست در شهر خرج کنند، صرف نظر از اینکه بد هم خرج می‌کنند و پول را نابود می‌کنند. شما آموزش را مثال زدید. در قوانین ایران هست که باید شهرداری‌ها بخشی از عوارض‌ جمع شده‌شان را به بخش آموزش بدهند که نمی‌دهند. من در هیچ کشور دیگری مدارسی به این بدی از نظر ساختمان ندیده‌ام. همین تهران بسیاری از مدرسه‌هایش خانه فرسوده است که کرده‌اند مدرسه. تازه مدرسه غیرانتفاعی هم هست. کشوری که برای نسل بعدی، برای آموزشش حاضر نیست زمین بدهد ولی حاضر است برج و مال بسازد قطعا توسعه پیدا نمی‌کند. اولین مسئله شما زمین است، اولویت شما در ساختمان و زمین باید چه باشد؟ مدرسه. وقتی کسی می‌گوید می‌خواهد آموزش را مردمی‌سازی کند یعنی من این کار را نمی‌خواهم بکنم. می‌خواهم همین مدرسه خرابه‌ها را داشته باشیم، طبیعتا آن‌هایی که خیلی پولدار هستند بچه‌هایشان را می‌فرستند فلان مدرسه سالی 100 میلیون تومانی.  اتفاقا خیلی هم خوشحال هستند که بچه هایشان از این لحاظ متمایز باشند.

نسیم آنلاین: با وجود این حجم از مسائل و مشکلات اقتصادی و ساختاری، چه راهی برای اصلاح امور باقی مانده‌است؟ برای اینکه یک وضعیت بهتری در حوزه مسکن داشته باشیم چکار می‌شود کرد؟

در هرصورت نمی‌شود گفت همه راه‌ها بسته است. می‌شود کارهایی کرد. ما امیدواریم. شما نمی‌توانید بگویید که مسکن کاملا متأثر از اقتصاد کلان است و تا موقعی که آن درست نشود این هم درست نمی‌شود. قشرهایی از مردم دارند زجر می‌کشند. شما هر جایی که می‌توانید به این مشکل حمله کنید، بهتر است بکنید. آیا تا سه سال آینده اقتصاد کلان تغییر می‌کند؟ اگر نمی‌کند من چکار می‌توانم بکنم؟ حداقل می‌توان انتظار داشت که برنامه مسکن کنونی کاملا شفاف‌سازی شود. باید در این زمینه مطالبه‌گری شود. اگر که از طرف جامعه مدنی تحت فشار باشد خب ممکن است یک روزی چهار تا آدم توانمند را صدا کنند که بیایید و کمک کنید. الان که همه از پایین به بالا دکتر هستند و نیازی به مشاوره ندارند. مطالبه‌گری برای شفافیت خیلی مهم است. هر روز مسئولی یک حرفی می‌زند. اما کمتر چیز روشنی وجود دارد.

نسیم آنلاین: بحث‌هایی در مورد ساختن خانه‌های جدید می‌شود و ایده‌هایی در مورد افقی یا عمودی سازی ابراز می‌شود. آیا افزایش دادن امکانات در حاشیه شهرها موجب گسترش افقی زیاد نمی‌شود؟

بهسازی حاشیه کار پسندیده‌ای است. خدمات باید بدهیم چون مردم دارند زندگی می‌کنند، پس می‌خواهید خدمات ندهید؟ این افقی‌سازی نیست. از ابتدا باید این امکانات را در اختیار می‌گذاشتید. هر چه دیرتر این اقدام انجام شود هزینه‌های بیشتری می‌برد. باید از اول برنامه‌ریزی کرد. ببینید تهران تراکمش زیاد نیست. اما اگر شهری بخواهد تراکمش زیاد باشد، احتیاج به چه چیزی دارد؟ زیرساخت‌های خیلی بهتر. از آب و فاضلاب و خیابان و حمل‌و‌نقل عمومی تا انواع و اقسام چیزهای دیگر. پس شما جاهایی که می‌بینید تراکمش خیلی بیشتر از تهران است، خیلی بهتر مدیریت می‌شوند و زیرساخت‌های خیلی بهتری هم دارند. در مورد عمودی‌سازی، مثلا فرض کنیم متوسط ارتفاع خانه‌ها در تهران چهار طبقه است. از این بالا بزند که در بعضی جاها زده است. نه خطوط حمل‌ونقل و متروی کافی دارید، نه پیاده‌رو درستی و حسابی و نه بقیه زیرساخت‌ها. پس نمی‌توانید خیلی هم عمودی بسازید. تهران به ویژه زلزله‌خیز هم است و تکنولوژی هم خیلی ندارید یا اینکه به کارگیری تکنولوژی درست را نمی‌توانید تضمین کنید. تهران نه جمعیتش خیلی زیاد است و نه تراکمش. خوب اداره نمی‌شود و برایش خوب برنامه‌ریزی نمی‌شود. کلی شهر دیگر در دنیا وجود دارد که هم جمعیت‌ها و هم تراکم‌های زیاد دارند و البته خیلی بهتر از تهران اداره می‌شوند و زندگی در آنها بسیار مطبوع‌تر از تهران است.

نسیم آنلاین: تراکم مگر متناسب با ظرفیت سنجیده نمی‌شود؟ منظورم ظرفیت امکانات عمومی موجود در شهر است.

خب باید برای این برنامه‌ریزی کنید. به عنوان مثال، در توکیو که تراکمش از تهران خیلی بیشتر است و منطقه کلان‌شهریش 30 میلیون نفر جمعیت دارد کمتر به انسان حس فشار دست می‌دهد. برعکس، حتی در محلات شلوغ هم آرامش دیده می‌شود. در کوچه‌های یک منطقه مرکزی شهر یک خانم 85 ساله را ممکن است ببینید که با دوچرخه می‌آید خرید کند. بخش بزرگی از این وضع به وجود زیرساخت‌های کافی و مناسب برمی‌گردد. بخش دیگرش هم در گرو طراحی شهری است. آموزش شهروندی هم مهم است. در قبال آشفتگی تهران،  مسئولین ما خیلی دوست دارند در مورد فرهنگ و فرهنگ‌سازی صحبت کنند. در عمل فرهنگ‌سازی واقعی در حد صفر است. به رغم اینکه هر اداره‌ای یک بخش فرهنگی دارد و چه بودجه‌هایی صرف این کار می‌شود، کمتر فایده‌ای حاصل می‌شود. روز اولی که مترو را ساختند به عقلشان نرسید که باید از اول مواظب فرهنگ مترو سوار شدن باشند. لابد مسئولان کلی هم رفتند خارج و دیدند در دیگر کشورها وضع چگونه است. اگر از روز اول تلاش در فرهنگ‌سازی واقعی می‌کردند الان فرهنگ سوار شدن درست به واگن‌ها و پیاده شدن از آنها جا افتاده بود. رفتار رانندگی که احتمالا هیچ‌وقت درست نخواهد شد چون اصلا کسی در مورد آن مسئولیتی حس نمی‌کند.

نسیم آنلاین: با وجود خانه‌های خالی آیا ساختن خانه توسط دولت لزومی دارد؟ آیا اتلاف منابع نیست؟

خانه‌های خالی الزاما با نیازهای همه قشرهای متقاضی جور نیست. خانه‌های خالی اکثرا گران قیمت هستند. در هر صورت دولت مسئول است برای مسکن برنامه‌ریزی کند. همانطور که گفتم باید فعالیت‌های مختلفی در این زمینه انجام شود، از تأمین مالی مناسب گرفته (که بتوان بخش بزرگی از هزینه‌های مسکن را از طریق وام پوشش داد) تا مدیریت عرضه زمین کافی تا مسکن اجتماعی. ممکن است دولت در برخی جاها مستقیما هم مسکن بسازد. اما اینکه بگوییم دولت باید از مداخله پرهیز کند حرفی محافظه‌کارانه و  دست راستی است. برخی دولتی‌ها هم حرف‌هایی از این دست را می‌پسندند چون مسئولیت را از دوششان برمی‌دارد. کسی که می‌گوید دولت اصلا نباید در بازار مداخله کند، حرف بیخود می‌زند. دولت پس باید چه کند؟ بنشیند تماشا کند؟ در کشورهای دیگر مثلا کشورهای اروپا ممکن است دولت و بخش عمومی مستقیما مسکن ملکی نسازد ولی برنامه‌های مسکن اجتماعی اجرا می‌کند و کارگزارانش هم بازیگران بخش خصوصی  هستند. دولت می‌تواند نقش‌های متفاوتی داشته باشد؛ مداخله مستقیم، سیاست‌گذاری، تسهیل‌گری و غیره.

قوانین و ضوابط شهری و کاربری زمین هم مهم هستند. در همین تهران ضوابط می‌گوید باید خانه‌ها پارکینگ داشته باشند. این ضابطه هم در عمل متراژ خانه‌ها را بالا می‌برد و هم خودروسواری را ترویج می‌کند که در کنار فقدان مدیریت درست ترافیک در شهر این وضع غیرقابل تحمل را به وجود آورده است. می‌گویند اگر خانه‌ها پارکینگ نداشته باشند خیابان‌ها تبدیل به پارکینگ می‌شود. اما همین الان هم تبدیل به پارکینگ شده‌اند و راهنمایی و رانندگی هم کمترین فعالیتی برای حل این مشکل نمی‌کند. بالاخره ماشین قرار است از پارکینگ خانه خارج شود و بیاید در خیابان و مجبور است یکجایی پارک کند. همچنین الان تقاضا برای خانه‌ها کوچک بسیار زیاد است ولی عرضه آن بسیار کم. یک عده می‌گویند مردم ایران در شأن‌شان نیست خانه 30 متری داشته باشند ولی ظاهرا برایشان مهم نیست که مردم در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی کنند. همین‌ها با ضوابطشان به هر خانوار می‌گویند باید ماشین هم داشته باشی. چون تو خانه داری می‌خری، باید یک پارکینگ داشته باشد و پس ماشین هم باید داشته باشی. قاعدتا باید برعکس باشد و از پارکینگ خانه‌ها عوارض جداگانه هم بگیرند و وجوه آن را صرف گسترش حمل‌ونقل عمومی یا مثلا پارکینگ عمومی کنند. اگر به جای پارکینگ خصوصی اکثر پارکینگ‌ها عمومی باشند و راهنمایی و رانندگی هم کارش را درست انجام بدهد و از تبدیل شدن خیابان‌ها به پارکینگ جلوگیری کند احتمالا مشکلات کمتر خواهد شد. صاحبان خودرو طی شب می‌توانند از پارکینگ عمومی نزدیک خانه‌شان استفاده کند و طی روز از پارکینگ‌های دیگر. صبح می‌روند ماشینشان را برمی‌دارند و بعد در یک پارکینگ عمومی در جای دیگری از شهر می‌گذارند. شخص دیگری هم از آن طرف شهر می‌آید در پارکینگ فرد اول پارک می‌کند. در حال حاضر کلی پارکینگ در خانه‌ها هست و کمتر پارکینگی در بیرون خانه‌ها یافت می شود. البته از همه بهتر این است که بیشتر سفرها با حمل‌ونقل عمومی انجام شود. برای این‌کار باید کیفیت و کمیت آن خیلی خیلی بهتر از وضع فعلی باشد.

نسیم آنلاین: اجرای قانون خودگرانی شهرها چه چالش‌هایی دارد؟ اجرای آن در شرایط امروز می‌تواند تأثیرات خوبی برای کشور داشته باشد؟ آیا دولت در این قانون باز باید نقش مهمی ایفا کند؟

این قانون به شهرداری‌ها می‌گوید بروید خودتان پول خودتان را دربیاورید. می‌تواند بد هم نباشد که این‌ها بروند پول خودشان را دربیاروند. ولی این وقتی ممکن است که شهر اجازه‌ی تعیین عوارض و مالیات‌ها را واقعا داشته باشد. نمی‌شود از یک طرف گفت برو خودت را بگردان ولی حق نداری روش‌های نوآورانه‌ای را برای تأمین مالی بکار بگیری. تأمین مالی کافی از طریق عوارض و مالیات‌های و دیگر روش‌های نوآورانه خود مستلزم مشارکت شهروندان و دموکراسی شهری است. از جمله اگر شوراهای شهر نمایندگان واقعی مردم باشند امکان اخذ مالیات‌ها و عوارض کافی بنا به خواست مردم وجود خواهد داشت. اگر مردم بدانند که پولی که می‌دهند صرف خودشان می‌شود میل بیشتری به پرداخت آن خواهند داشت. شهرهای ایران تقریبا همه یک شکل اداره می‌شوند که نمی‌توان آن را مطلوب دانست. معلوم است که در عمل استقلالی ندارند. اگر داشتند ممکن بود چندتایشان کارهای خلاقانه بکنند و در طی زمان بقیه هم از آنها یاد بگیرند و پیروی کنند. در حال حاضر از یک طرف شهرداری‌ها در عمل از دولت مرکزی استقلالی ندارند و از طرف دیگر دولت به آنها می‌گوید خودتان باید شهر را بگردانید. در این بین مردم نمی‌دانند مسئول واقعا کیست.

نسیم آنلاین: با توجه به اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای تنظیم بازار و کنترل سوداگری نتیجه‌بخش نبوده، قانون مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند این‌کار را بکند؟ ‌

مالیات بر عایدی سرمایه منطقی است، البته اگر نرخ‌های تورم را به درستی در نظر بگیرد. اما در شرایطی که همه چیز آشفته است نمی‌توان به درستی مالیات‌ستانی کرد. توفیق در اخذ مالیات کافی در گرو سطحی از دموکراسی و مشارکت است یا حداقل آنکه مردم اعتماد کافی بکنند که مالیات‌هایشان درست به کار گرفته می‌شود. مردمی که مالیات می‌دهند قاعدتا باید در مورد مصرف آن هم نظر بدهند یا دست کم به کارآیی و درایت بخش عمومی اعتماد کافی داشته باشند. بخش عمومی در ایران الان می‌گوید تو پول بده من هر طور بخواهم خرج می‌کنم. مالیات‌بندی بدون اینکه مردم نمایندگان واقعی خودشان را در فرآیندهای تصمیم‌گیری داشته باشند احتمالا موجب فرار مالیاتی گسترده‌ای می‌شود.