نحوه محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای حوزه ساخت‌وساز است که بین مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. در این نوع قرارداد پیمانکاری، سازنده مسئول ساخت بنا در زمین متعلق به مالک است و در ازای این مسئولیت، سهمی از واحدهای ساخته‌شده را دریافت می‌کند. در کنار توافق بر سر سهم طرفین، موضوع کمیسیون نیز مطرح می‌شود که معمولاً به مشاوران املاک یا نمایندگان حقوقی و فنی طرفین پرداخت می‌گردد.

کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً به‌عنوان درصدی از ارزش معامله (ارزش زمین یا ارزش ریالی سهم سازنده) محاسبه می‌شود. این مبلغ ممکن است به صورت توافقی یا بر اساس عرف بازار مشخص گردد. بسته به نقش مشاور و خدمات ارائه‌شده، کمیسیون ممکن است توسط یکی از طرفین یا هر دو پرداخت شود.

تعریف کمیسیون در قرارداد مشارکت در ساخت

کمیسیون در قرارداد مشارکت در ساخت به مبلغی اطلاق می‌شود که به مشاور املاک یا واسطه‌ای پرداخت می‌گردد که در فرآیند انعقاد قرارداد بین مالک و سازنده نقش داشته است. این مبلغ معمولاً به عنوان پاداشی برای فراهم آوردن زمینه توافق، مذاکره، ارائه مشاوره و حتی تنظیم قرارداد، در نظر گرفته می‌شود.

کمیسیون در این نوع قراردادها می‌تواند به دو صورت پرداخت شود:

1. کمیسیون ثابت: مبلغ مشخص و از پیش تعیین‌شده که طرفین برای پرداخت آن توافق می‌کنند.
2. کمیسیون درصدی: درصدی از ارزش ریالی قرارداد یا سهم یکی از طرفین، به‌ویژه ارزش سهم سازنده یا قیمت نهایی واحدهای ساخته‌شده.

مهم‌ترین عوامل مؤثر در تعیین کمیسیون قرارداد مشارکت

تعیین میزان کمیسیون در قراردادهای مشارکت در ساخت به عوامل متعددی بستگی دارد که برخی از مهم‌ترین آن‌ها به شرح زیر است:

1. نسبت سهم مالک و سازنده

یکی از عوامل کلیدی، میزان سهم توافق‌شده بین مالک و سازنده است. در صورتی که سهم سازنده بیشتر باشد و حجم سرمایه‌گذاری یا ریسک او بالاتر برآورد شود، معمولاً کمیسیون نیز متناسب با آن افزایش می‌یابد.

2. موقعیت جغرافیایی ملک

ملک‌هایی که در مناطق گران‌قیمت‌تر و با ارزش بالاتر واقع شده‌اند، معمولاً مشمول کمیسیون‌های بالاتری می‌شوند. برای مثال، ملکی در منطقه یک تهران نسبت به ملکی در مناطق کمتر برخوردار، کمیسیون بیشتری به خود اختصاص می‌دهد.

3. متراژ و نوع پروژه

پروژه‌هایی با متراژ بالا یا پروژه‌هایی که شامل امکانات خاص مانند پارکینگ‌های چندطبقه، سالن اجتماعات یا لابی‌های لاکچری هستند، ارزش افزوده بالاتری دارند. به همین دلیل، کمیسیون در این پروژه‌ها نیز بیشتر خواهد بود.

4. هزینه‌های ساخت و تجهیز

اگر هزینه‌های ساخت و نوسازی بسیار بالا باشد، مشاوران ممکن است درصد بیشتری را به عنوان کمیسیون طلب کنند. این موضوع به ویژه در پروژه‌هایی با مصالح خاص یا طراحی‌های سفارشی دیده می‌شود.

5. میزان دخالت و تخصص مشاور

مشاورانی که علاوه بر واسطه‌گری، در تنظیم بندهای حقوقی قرارداد، بررسی ضوابط شهرسازی، اخذ مجوزها و سایر موارد تخصصی دخالت می‌کنند، معمولاً مستحق دریافت کمیسیون بالاتری خواهند بود.

روش‌های رایج محاسبه کمیسیون در قرارداد مشارکت در ساخت

چند روش متداول برای محاسبه کمیسیون در این قراردادها وجود دارد که در ادامه به آن‌ها پرداخته می‌شود:

1. درصدی از ارزش زمین یا کل پروژه

در این روش، کمیسیون معمولاً بین ۰.۵ تا ۲ درصد از ارزش کل زمین یا پروژه برآورد می‌شود. مثلاً اگر ارزش زمین ۵۰ میلیارد تومان باشد، کمیسیون بین ۲۵۰ تا ۱۰۰۰ میلیون تومان تعیین می‌گردد.

2. درصدی از سهم سازنده

در برخی موارد، سهم سازنده ملاک محاسبه قرار می‌گیرد. برای مثال، اگر سهم سازنده ۶۰ درصد از پروژه‌ای با ارزش کلی ۱۰۰ میلیارد تومان باشد، ارزش سهم او ۶۰ میلیارد تومان خواهد بود. کمیسیون ممکن است بین ۰.۵ تا ۱ درصد از این مبلغ محاسبه شود.

3. توافق عددی مشخص

در پروژه‌هایی با ارزش متوسط یا در شرایطی که طرفین شناخت قبلی دارند، ممکن است مبلغ ثابتی برای کمیسیون در نظر گرفته شود. مثلاً توافق بر پرداخت ۵۰۰ میلیون تومان بدون توجه به درصد ارزش پروژه.

نکات حقوقی مهم در پرداخت کمیسیون

در قراردادهای مشارکت در ساخت، به دلیل پیچیدگی‌های مالی و حقوقی، توجه به نکات زیر در خصوص کمیسیون ضروری است:

1. ذکر دقیق مبلغ کمیسیون در قرارداد: توصیه می‌شود کمیسیون و نحوه پرداخت آن در متن قرارداد اصلی یا پیوستی مستقل به‌صورت شفاف قید شود.
2. ذکر طرف پرداخت‌کننده: مشخص شود که کمیسیون بر عهده مالک، سازنده یا هر دو است.
3. تنظیم رسید یا قرارداد جداگانه: در صورتی که مشاور املاک نقش واسطه را ایفا کرده است، بهتر است قرارداد جداگانه‌ای برای دریافت کمیسیون تنظیم شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
4. توجه به قوانین سازمان نظام مهندسی و اتحادیه مشاوران املاک: پرداخت کمیسیون باید در چارچوب ضوابط رسمی انجام شود. در غیر این صورت، در صورت بروز دعوی حقوقی، ممکن است محاکم مبلغ کمیسیون را کاهش دهند یا حتی آن را نپذیرند.

تفاوت کمیسیون با حق‌الزحمه یا سود

کمیسیون با اصطلاحاتی مانند «حق‌الزحمه» یا «سود» تفاوت دارد. هرچند در نگاه اول ممکن است مشابه به نظر برسند، اما از نظر حقوقی و مالی متمایز هستند:

• کمیسیون: مبلغی است که به مشاور یا واسطه پرداخت می‌شود برای نقش میانجی‌گری یا ارائه خدمات در انعقاد قرارداد.
• حق‌الزحمه: معمولاً به خدمات تخصصی مانند مشاوره حقوقی، طراحی یا نظارت تعلق می‌گیرد.
• سود: متعلق به سرمایه‌گذار یا سازنده است که پس از کسر تمام هزینه‌ها، مازاد ارزش ایجادشده را در اختیار می‌گیرد.

بنابراین، کمیسیون از سود یا سهم سازنده مستقل بوده و نباید با آن‌ها خلط شود.

مثال‌هایی عملی از نحوه محاسبه کمیسیون

مثال ۱:

ارزش زمین: ۲۰ میلیارد تومان
سهم سازنده: ۶۰ درصد
ارزش کل پروژه پس از ساخت: ۶۰ میلیارد تومان
ارزش سهم سازنده: ۳۶ میلیارد تومان
کمیسیون توافق‌شده: ۱ درصد از سهم سازنده
مبلغ کمیسیون: ۳۶۰ میلیون تومان

مثال ۲:

ارزش زمین: ۳۰ میلیارد تومان
کمیسیون توافق‌شده: ۰.۷۵ درصد از ارزش زمین
مبلغ کمیسیون: ۲۲۵ میلیون تومان
پرداخت‌کننده: هر دو طرف به‌صورت مساوی (مالک و سازنده هر کدام ۱۱۲.۵ میلیون تومان)

کمیسیون مشارکت در ساخت برای چه کسانی مناسب است؟

دریافت کمیسیون از قرارداد مشارکت در ساخت عمدتاً برای افراد یا نهادهای زیر کاربرد دارد:

• مشاوران املاک: که با معرفی طرفین، مشاوره و تنظیم قرارداد نقش مؤثری دارند.
• مهندسان ناظر یا مشاور حقوقی: در صورتی که نقش فنی یا حقوقی داشته باشند.
• کارگزاران سرمایه‌گذاری یا نمایندگان مالکین: که طرف قرارداد نیستند اما در تسهیل فرآیند نقش دارند.

بنابراین، افرادی که نقش واسطه، تسهیل‌گر یا مشاور در پروژه دارند، می‌توانند در چارچوب ضوابط قانونی نسبت به دریافت کمیسیون اقدام کنند.

کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از بخش‌های مهم و گاه پنهان این نوع قراردادها است که در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی پرداخت می‌شود. آشنایی با مبانی حقوقی، روش‌های محاسبه و تفاوت آن با سایر پرداخت‌ها، می‌تواند از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کند. توصیه می‌شود پیش از پرداخت کمیسیون، طرفین قرارداد از مشاوران حقوقی خبره کمک بگیرند و تمامی موارد مربوط به مبلغ و نحوه پرداخت را در قرارداد مکتوب نمایند.