هزینه ساخت آپارتمان چقدر رشد داشته است؟ بررسی تحلیلی افزایش قیمت‌های هر بخش

هزینه ساخت آپارتمان در تهران طی یک سال گذشته جهش کم‌سابقه‌ای داشته است. بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسید؛ یعنی ۲۰.۷ درصد بیشتر از زمستان ۱۴۰۴ و ۱۰۶.۸ درصد بیشتر از بهار سال قبل. تورم سالانه این شاخص نیز ۸۰ درصد ثبت شده است. بنابراین، عدد ۱۰۷ درصد که در برخی گزارش‌های خبری منتشر شده، در واقع گرد شده رقم رسمی ۱۰۶.۸ درصد است.

نکته مهم اینجاست که «۱۰۶.۸ درصد رشد نهاده‌ها» الزاماً به معنی افزایش ۱۰۶.۸ درصدی قیمت نهایی هر مترمربع آپارتمان نیست. به گفته گودرزی، کارشناس بازار مسکن، سهم هر نهاده در قیمت تمام‌شده متفاوت است و حتی افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت یک مصالح، به همان میزان هزینه کل ساخت را بالا نمی‌برد.

تأسیسات برقی؛ جایی که فلز و تجهیزات همزمان اثر می‌گذارند.

تأسیسات برقی از موج افزایش قیمت نهاده‌ها در امان نمانده است. در زمستان ۱۴۰۴، تورم فصلی گروه تأسیسات برقی ۶۱.۷ درصد گزارش شد؛ رقمی که در کنار رشد ۶۸.۳ درصدی تأسیسات مکانیکی، نشان می‌دهد بخش تأسیسات در مقایسه با بسیاری از بخش‌های ساختمان، فشار هزینه‌ای بالایی را تجربه کرده است.

در این بخش، محصولات فلزی مورد استفاده برای عبور، نگهداری و حفاظت کابل‌ها نیز تحت تأثیر قیمت ورق و هزینه تولید قرار می‌گیرند. به همین دلیل، بررسی هزینه خرید سینی کابل گالوانیزه باکیفیت بالا را نمی‌توان جدا از روند قیمت محصولات فولادی و فلزی انجام داد.

سینی کابل، هرچند سهم آن از کل هزینه یک ساختمان با اسکلت یا تأسیسات مکانیکی قابل مقایسه نیست، اما در پروژه‌های بزرگ و دارای حجم بالای کابل‌کشی، می‌تواند به یک ردیف هزینه قابل توجه تبدیل شود.

رشد هزینه ساخت در اسکلت؛ فولاد هنوز یکی از متغیرهای اصلی است.

در بخش اسکلت، اثر تغییر قیمت آهن‌آلات، میلگرد و محصولات فولادی اهمیت بیشتری دارد. طبق داده‌های منتشرشده از گزارش مرکز آمار، در بهار ۱۴۰۵ رشد فصلی گروه آهن‌آلات در محدوده ۱۶ درصد گزارش شده است؛ رقمی که در مقایسه با جهش برخی گروه‌های نازک‌کاری پایین‌تر است، اما به دلیل وزن و مصرف بالای فولاد در پروژه، همچنان اثر قابل‌توجهی بر بودجه ساخت دارد.

در تجربه بررسی بودجه پروژه‌های ساختمانی، همین تفاوت میان «درصد رشد» و «سهم از هزینه کل» اهمیت زیادی دارد. ممکن است یک قلم نازک‌کاری رشد بیشتری داشته باشد، اما کالایی مانند فولاد به دلیل مصرف وزنی و جایگاه آن در اسکلت، اثر ریالی بیشتری ایجاد کند.

نازک کاری؛ رشد قیمت فقط به مصالح سنگین محدود نیست.

تصویر هزینه‌های ساخت در بخش نازک‌کاری حتی پرنوسان‌تر است. در بهار ۱۴۰۵، بیشترین تورم فصلی میان گروه‌های اجرایی با ۶۴.۹ درصد به نقاشی ساختمان اختصاص داشت. در تورم نقطه‌به‌نقطه نیز گروه چوب با ۲۰۸.۹ درصد بیشترین رشد را ثبت کرد؛ یعنی قیمت این گروه نسبت به فصل مشابه سال قبل بیش از سه برابر شده است.

این اعداد نشان می‌دهد افزایش هزینه ساخت فقط داستان میلگرد و بتن نیست. از چوب و فرآورده‌های آن گرفته تا اجرای رنگ و پوشش‌های نهایی، هر مرحله از پروژه می‌تواند در مقطع متفاوتی با موج افزایش قیمت مواجه شود. به همین دلیل، ثابت نگه‌داشتن برآورد اولیه هزینه در پروژه‌های طولانی‌مدت دشوارتر شده است.

تأسیسات مکانیکی؛ یکی از نقاط پرریسک بودجه پروژه

در تأسیسات مکانیکی، جهش قیمت در ماه‌های اخیر کاملاً محسوس بوده است. بر اساس داده‌های مرکز آمار که درباره زمستان ۱۴۰۴ منتشر شد، تورم فصلی گروه «تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی» به ۶۸.۳ درصد رسید؛ این گروه پس از چوب در میان بالاترین رشدهای فصلی قرار داشت.

به نظرم اهمیت این بخش فقط به قیمت خود تجهیزات محدود نیست. هر پروژه‌ای که اجرای تأسیسات آن به تعویق بیفتد، ممکن است در زمان خرید با قیمت‌های متفاوتی مواجه شود و همین مسئله فاصله میان برآورد اولیه و هزینه واقعی اجرا را بیشتر کند.

آیا افزایش هزینه ساخت به معنی دو برابر شدن قیمت مسکن است؟

خیر؛ این دو شاخص را نباید یکی دانست. مرکز آمار درباره قیمت نهاده‌های مورد استفاده در ساخت‌وساز گزارش می‌دهد، در حالی که قیمت نهایی مسکن علاوه بر هزینه ساخت، به زمین، عوارض، هزینه‌های مالی، دستمزد، زمان اجرای پروژه و شرایط عرضه و تقاضا وابسته است. گودرزی نیز تأکید کرده است که افزایش قیمت یک نهاده به تنهایی نمی‌تواند میزان افزایش قیمت نهایی مسکن را توضیح دهد.

در سطح اقتصاد کلان نیز فشار تورمی قابل چشم‌پوشی نیست. تورم مصرف‌کننده ایران رو به افزایش است و در گزارش های مربوط به اقتصاد ایران، اختلال در تجارت، محدودیت واردات، کمبود انرژی و نااطمینانی اقتصادی را از عوامل تشدیدکننده فشار بر فعالیت اقتصادی می باشد.

از طرف دیگر، در بررسی بخش مسکن ایران باید رابطه میان تورم، تأمین مالی و توان تولید مسکن را مورد توجه قرار داد.

جمع‌بندی

بررسی داده‌های رسمی نشان می‌دهد مسئله اصلی ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۵ فقط «گران شدن چند مصالح» نیست؛ تقریباً تمام زنجیره تأمین پروژه با فشار هزینه‌ای مواجه شده است. شاخص کل نهاده‌های ساختمانی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته و تورم سالانه نیز به ۸۰ درصد رسیده است.

در چنین شرایطی، تفاوت میان بخش‌های مختلف پروژه اهمیت بیشتری پیدا می‌کند: فولاد در اسکلت، چوب و رنگ در نازک‌کاری و تجهیزات مکانیکی و برقی در مرحله تأسیسات، هرکدام مسیر متفاوتی از افزایش قیمت را طی کرده‌اند. بنابراین برآورد واقعی هزینه ساخت آپارتمان دیگر با یک عدد ثابت برای «هزینه هر متر» قابل توضیح نیست و باید روند قیمت نهاده‌ها و زمان خرید هر گروه را هم در محاسبات لحاظ کرد.