سقوط آزاد قدرت وام مسکن

 در شرایطی که خریدن خانه پس از جهش‌های متعدد قیمتی در چهار سال اخیر به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شده و بسیاری از متقاضیان مصرفی مسکن درنهایت مجبور به خروج از بازار مسکن شده‌اند؛ اوراق تسهیلات مسکن یا همان اوراق تسه به مناسب‌ترین تسهیلات برای خانه‌دار‌شدن تبدیل شد. اوراق تسه اوراقی است که توسط بانک مسکن منتشر می‌شود و با خرید این اوراق در فرابورس و ارائه آن به بانک می‌توان تا سقف مشخصی از تسهیلات بانکی به جهت خرید خانه استفاده کرد. درحال‌حاضر متوسط قیمت این اوراق در تاریخ اول اسفند سال 1400 به 174 هزار تومان رسیده است که نسبت به شهریور سال‌جاری بیش از 210 درصد رشد قیمتی داشته است. افزایش قیمت اوراق تسه علاوه‌بر اینکه موجب شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازی و سوداگری در این اوراق شده درنهایت موجب‌شده که جذابیت‌های استفاده از چنین تسهیلاتی به‌شدت کاهش یابد به‌نحوی که برای یک زوج تهرانی که متقاضی دریافت 480 میلیون تومان از این تسهیلات هستند باید چیزی در حدود 84 میلیون تومان از این اوراق خریداری نمایند و این مبلغ، یک‌ششم از وام دریافتی آنان را شامل می‌شود. هر‌چند مبلغ این وام تنها می‌تواند هزینه خرید 15 متر‌مربع مسکن در شهر تهران را پوشش دهد و نمی‌توان انتظار داشت که با ارائه چنین وامی مشکل خرید مسکن را حل کرد. از دلایل افزایش قیمت اوراق می‌توان به شرایط و استراتژی دارندگان این اوراق، موج تقاضای شکل‌گرفته ناشی از تصمیم بانک مسکن به جهت کاهش هزینه وام، کمبود عرضه این اوراق در فرابورس و درنهایت نبود منابع مالی بانک‌ها برای ارائه تسهیلات به دارندگان این اوراق اشاره کرد. افزایش قیمت اوراق تسه در چند ماه گذشته در کنار سایر عوامل موثر بر قیمت مسکن در ایران موجب شکل‌گیری چشم‌اندازی منفی در بین فعالان این بازار شده و بر تحولات آتی قیمت مسکن نیز سایه انداخته است.

اوراق تسه

تسه یا همان اوراق تسهیلات مسکن به اوراقی اطلاق می‌شود که توسط بانک مسکن منتشر می‌شود تا در مواقعی که افراد نیاز ضروری به وام مسکن دارند و مدت زمان کافی برای باز کردن حساب و استفاده از تسهیلات سپرده را در اختیار ندارند؛ با خرید این اوراق و ارائه آن به بانک وام دریافت کنند. در‌حال‌حاضر این اوراق قابلیت نقل‌وانتقال در فرابورس را دارا هستند و هر برگه از این اوراق نماینده 500 هزار تومان تسهیلات خواهد بود. این اوراق پانزدهم هر ماه توسط بانک مسکن به دارندگان حساب ممتاز اختصاص داده می‌شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی و قابلیت نقل‌و‌انتقال پیدا می‌کند. نکته دیگری که در ارتباط با اوراق تسه می‌توان ذکر کرد این است که در هر جلسه معاملاتی، هر کد معاملاتی صرفا تا سقف 90 ورقه تسهیلات مسکن، مجاز به ورود سفارش خرید و انجام معامله در کلیه نماد‌های اوراق تسهیلات مسکن هستند. دارندگان اوراق می‌توانند با مراجعه به شعب بانک مسکن و ارائه گواهینامه‌های خود و مدارک مربوط به ملک مسکونی مورد‌نظر اقدام به اخذ تسهیلات کنند. ملک مورد‌نظر باید مشخصات تعریف‌شده توسط بانک را داشته باشد و نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این اوراق نیز معادل نرخ سود بخش مسکن بدون سپرده است. حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات پرداختی از محل این اوراق براساس میزان تسهیلات دریافتی متفاوت خواهد بود. در‌صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام رسیده و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی جهت خرید اوراق به ایشان مسترد نخواهد شد. به همین دلیل کارشناسان توصیه می‌کنند سرمایه‌گذارانی که قصد استفاده از تسهیلات این اوراق را ندارند تا قبل از پایان مهلت اعتبار، اوراق را در بازار به فروش برسانند.

رشد 210 درصدی قیمت در 6 ماه

طی یک‌سال اخیر قیمت اوراق تسه روند رو‌به‌رشدی را تجربه کرده است، به‌گونه‌ای که هر روز و هر هفته شاهد رکورد‌شکنی قیمتی آن بوده‌ایم. از تیر‌ماه سال‌جاری تا پایان شهریور‌ماه متوسط قیمت این اوراق در محدوده قیمتی 55 هزار تومان تا 60 هزار تومان در‌حال نوسان قیمتی بود، ولی از ابتدای مهر‌ماه متوسط قیمت این اوراق روند رو به رشد خود را آغاز کرد به‌نحوی که در تاریخ اول اسفند به قیمت 174 هزار تومان رسید. به‌عبارت دیگر متوسط قیمت این اوراق نسبت به 20 شهریور‌ماه که متوسط قیمت اوراق تسه، 56 هزار تومان بود در بازه زمانی بیش از 5 ماه، چیزی در حدود 210 درصد رشد قیمتی را تجربه کرده است. این در‌حالی‌که در همین بازه زمانی شاخص کل بازار سهام بیش از 14 درصد افت داشته است. در پی این افزایش قیمت بی‌سابقه بانک مسکن برای مقابه با افزایش قیمت در آذر‌ماه در اطلاعیه‌ای اعلام کرد هزینه خرید اوراق تسه، 50 درصد کاهش پیدا کرده است. هر‌چند این کاهش هزینه در ابتدا روند صعود قیمت را شکست، اما در ماه‌های بعد خود عاملی به جهت افزایش قیمت این اوراق تبدیل شد.

سفته‌بازی با اوراق تسه

یکی از دلایل افزایش قیمت اوراق تسه را می‌توان به بازار سرمایه و مکانیسم مربوط به تعیین قیمت از برابری عرضه و تقاضا نسبت داد. در چنین شرایطی دارندگان اوراق تسه تنها در قیمت‌های بالا حاضر به عرضه اوراق هستند و در مقابل نیز افراد خریدار با این‌ انگیزه که در آینده قیمت این اوراق روند افزایشی خواهد داشت تمایل به خرید اوراق تسه در قیمت‌های بالاتر هستند. بنابراین علت عمده افزایش محسوس قیمت اوراق تسه را نباید در بانک مسکن و سیاست‌ها و برنامه‌های آن در این زمینه جست‌وجو کرد. تنها نکته‌ای که در این افزایش قیمت متوجه بانک مسکن است اینکه این بانک در تاریخ 23 آذر‌ماه سال‌جاری به مناسبت هشتادوسومین سالگرد تاسیسش، هزینه دریافت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌تقدم را به میزان 50 درصد کاهش داد. در ابتدا قرار بود مدت‌زمان استفاده از این طرح یک‌ماه باشد، ولی سپس تا 15 بهمن‌ماه و به‌تازگی تا پایان اسفندماه تمدید شد. طبق قاعده جدید بانک مسکن سقف خرید وام برای مجردان ساکن تهران دو‌برابر شد یعنی معادل با ۲۸۰ میلیون تومان و همچنین برای متاهلان در حد ۴۸۰ میلیون تومان اعلام شد. افزایش سقف خرید اوراق موجب شد تا متقاضیان تمایل بیشتری برای مشارکت در این بازار داشته باشند. در چنین شرایطی موج جدید تقاضا ناشی از این تصمیم در مقابل عرضه پایین این اوراق موجب شد تا عدم‌تناسب تقاضا و عرضه شکل بگیرد و قیمت این اوراق روند صعودی خود را ادامه دهد و حالت سفته‌بازی و سوداگری به خود گیرد. در مقابل سازمان فرابورس با اتخاذ محدودیت‌هایی نظیر محدودیت در سقف خرید اوراق، در‌نظر گرفتن مدت‌زمان انقضا برای مصرف اوراق و محدودیت‌های معاملاتی اوراق به‌لحاظ تعیین حداقل مدت‌زمان انتظار از زمان خرید تا فروش اوراق سعی دارد تا این اوراق را از سفته‌بازی و سوداگری مصون بدارد که به‌نظر می‌رسد در رسیدن به چنین هدفی به توفیق آنچنانی دست پیدا نکرده است. اما عامل بعدی در افزایش قیمت این اوراق را می‌توان در منابع مالی بانک برای وام‌دهی جست‌وجو کرد. بنا به گفته کارشناسان فعال در بازار مسکن منابع مالی محدود بانک‌ها برای وام دادن باعث شده قیمت این اوراق روند صعودی داشته باشد. با حفظ شرایط موجود و نبود چشم‌انداز مثبت به جهت تامین منابع مالی بانک‌ها برای وام دادن می‌توان انتظار افزایش قیمت اوراق تسه را تا پایان سال متصور شد.

کاهش شدید قدرت خریداران مسکن

طی چهار سال اخیر و پس از جهش‌های قیمتی متعدد در بازار مسکن که درنهایت به خروج متقاضیان مصرفی از بازار مسکن انجامید؛ وام خرید از طریق اوراق تسه، مناسب‌ترین تسهیلات برای خانه‌دار شدن تلقی می‌شد و همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره شد؛ طبق قاعده جدید بانک مسکن سقف خرید وام برای مجردان ساکن تهران معادل با ۲۸۰ میلیون تومان و برای متاهلان در حد ۴۸۰ میلیون تومان است. این درحالی است که در‌حال حاضر قیمت این اوراق در فرابورس به بیش از 174 هزار تومان رسیده است که این به معنی آن است که هزینه وام مسکن برای مجردان به 60 میلیون تومان و برای متاهلان به 84 میلیون رسیده است. و این ارقام به معنی آن است که افراد در حدود یک‌ششم از وام دریافتی خود را باید به خرید اوراق تسه اختصاص دهند. این در‌حالی است که در شهریور‌ماه سال‌جاری افراد متاهل تنها با خرید 28 میلیون تومان از اوراق تسه می‌توانستند به این تسهیلات دست پیدا کنند در‌صورت ادامه وضع موجود، این‌گونه وام‌ها جذابیت خود را از دست داده و شاهد خروج بیشتر متقاضیان مصرفی از بازار سرمایه باشیم.

برای درک بهتر این موضوع می‌توانیم تبعات افزایش قیمت اوراق تسه را از منظر نرخ موثر وام برای وام‌گیرنده را مورد بررسی قرار دهیم. در‌حال‌حاضر نرخ دستوری این وام برای بانک در حدود 18 درصد تعیین شده است، ولی با تجزیه‌و‌تحلیل‌های صورت گرفته در این زمینه توسط کارشناسان نرخ موثر این وام برای وام‌گیرنده در حدود 34 درصد مشخص شده است که از جذابیت‌های دریافت این تسهیلات برای مشتریان می‌کاهد. درنهایت می‌توان عنوان کرد که با توجه به متوسط قیمت 32 میلیون تومانی هر متر‌مربع مسکن در شهر تهران که توسط بانک مرکزی اعلام شده است، یک زوج تهرانی با دریافت این وام 480 میلیون تومانی تنها قادر به خرید 15 متر‌مربع مسکن در شهر تهران است و به‌نظر می‌رسد خرید خانه در شرایط موجود آرزوی دست‌نیافتنی‌تری نسبت به گذشته باشد.