سیاست‌های جمهوری اسلامی در حوزه مسکن
با نزدیک شدن به انتهای فصل بهار و آغاز تابستان، فصل جابجایی مسکن نیز از راه می‌رسد. برخی گزارش‌ها حکایت از استمرار اوضاع نابسامان تامین این نیاز اولیه بشری دارد
نسیم‌آنلاین؛ محمد ملکی: مسکن و سرپناه از گذشته یکی از معضلات زندگی بشر بوده است. با رشد روند شهر نشینی، بر این دغدغه نیز افزوده شد. در ایران نیز از قبل از انقلاب تا اکنون چالش‌های فراوانی پیرامون این نیاز اولیه شکل گرفته است. اما در این سال‌های اخیر و بروز شرایط بد اقتصادی، مسکن حال و روز بدتری را سپری می‌کند که برای بهبود آن، اقداماتی از جمله تصویب قانون جهش تولید مسکن و وعده‌ی ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سوی رئیس دولت سیزدهم انجام شده است. اما حل مسئله مسکن فقط به دستان دولت صورت می‌گیرد؟
ماجرا چیست؟ مداخله دولت در حوزه مسکن از گذشته تا کنون، همواره یکی از اقدامات دولت‌ها و بطور کلی، حکومت پس از انقلاب بوده است. هر دولتی بنا بر رویکرد سیاسی و اقتصادی خود و البته با توجه به شرایط کلی حاکم در دوران فعالیت و سندهای بالادستی، رویکردی خاص در حوزه مسکن را در پیش گرفته است. از واگذاری زمین و توجه به تعاونی‌ها تا اعطا وام و انبوه‌سازی.
اکنون در دوران فعالیت دولت سیزدهم، شاهد طرح‌ها و برنامه‌های مختلفی برای بهبود اوضاع مسکن هستیم. با این حال، بسیاری بر این عقیده هستند تنها دولت نقش آفرین ماجرای مسکن نیست و حتی اگر پایش را از زمین آن بیرون بکشد، شاید اوضاع بهتر شود. مساله‌ای که در این سال‌ها شاهدش نبودیم و همواره دولت وسط میدان مسکن بوده است.
مروری بر گذشته: ماجرای بیماری مسکن به پیش از انقلاب بر می‌گردد. علاوه بر فساد دوران پهلوی و زمین‌خواری اشراف و درباریان و عدم توجه به طبقه محروم، مساله اصلاحات ارضی نیز وضعیت زمین و مسکن را بحرانی کرد. پس از انقلاب و با توجه به نبود ثبات سیاسی و البته عدم وجود برنامه مشخص و واحد برای حکمرانی و چالش‌های متعدد، در بسیاری از حوزه‌ها از جمله مسکن، سیاست مشخصی وجود نداشت. از طرفی با توجه به سقوط رژیم پهلوی و هجوم طبقات فرودست برای احیا حقوق از دست رفته خود، شاهد گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و رشد حاشیه‌نشینی و البته مصادره املاک منتسبان رژیم قبلی بودیم. با پایان یافتن جنگ و آغاز دوران سازندگی، یکی از حوزه‌های مورد توجه جهت عمران و پیشرفت، مسکن بود. دولت‌های پس از جنگ عمدتا با سیاست تحریک تقاضا با استفاده از صندوق‌های قرض الحسنه و اعطا وام در این جهت گام برداشتند. توجه به مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری، حمایت از تعاونی‌ها، اخذ مالیات از واحدهای خالی و اعطای معافیت‌ها از جمله برنامه‌ها و سیاست‌ها در حوزه مسکن هستند. اما بزرگترین طرح مسکنی پس از انقلاب را دولت احمدی‌نژاد به ارمغان آورد؛ مسکن مهر. طرحی که با وجود خانه‌دار کردن بسیاری، انتقادات زیادی را نیز به همراه داشت. انتقاداتی که موجب شد با تغییر دولت به تعطیلی کشیده شود.
عدم وجود برنامه‌ای مشخص در حوزه مسکن و ایجاد رکود در این حوزه و بحران اقتصادی در سال‌های پایانی دولت حسن روحانی، مسکن را به چالشی عظیم برای حکومت و مردم تبدیل کرد. چالشی که اکنون برای حل آن، قانون جهش تولید مسکن در دستور کار قرار گرفته است.
کمی عمیقتر: اساسا دخالت مستقیم دولت در بازار مسکن و مسکن‌سازی، یکی از ایده‌های بنیادین برای حل مسئله‌ی مسکن به شمار می‌رود. فارغ از بحث‌های اقتصاد دولتی و آزاد، عدم ثبات دولت‌ها و تغییرات آنها در هر زمانه‌ای و رویکرد غالب و گفتمان اساسی آن دولت، در جنبه‌های دیگری همچون مسکن نیز تاثیرگذار است و بدیهی است با تغییر دولت، رویکردهای اجرایی نیز تغییر کنید.
وجود سندهای بالادستی همچون قوانین و طرح‌های توسعه پنج ساله نیز به خوبی نتوانسته است ریل گذاری ثابت و مشخصی را فراهم نماید.
از ابتدای انقلاب تا اکنون برای بهبود مسکن، دولت‌ها سیاست‌ها و برنامه‌های مختلفی را به اجرا گذاشته اند که هیچ کدام نتیجه مطلوبی نداشته‌اند و اگر موفقیتی را نیز به همراه داشته‌اند، مقطعی و گذرا بود. اما این سیاست‌ها چه بودند؟
اعطای زمین ارزان. این سیاست که در سال‌های ابتدایی انقلاب به دلیل مصادره اموال، وجود زمین‌های بسیار در حاشیه شهرها و نبود برنامه مدون رواج داشت، یکی از اولین طرح‌های نظام برای بهبود اوضاع مسکن بود. طرحی که علاوه بر عدم علاج، پیامدهای منفی بسیاری نیز به همراه داشت. رواج سکونت‌های غیررسمی، ساخت غیرمتعارف مسکن و عدم برخورداری اقشار کم درآمد از آن، عمده‌ترین اثرات منفی آن بود.
دولت‌ها سعی کردند با نظام‌مند کردن اعطای زمین در قالب تعاونی‌ها، بخشی از اشکالات کار را پوشش دهند، اما عدم عضویت عمده مردم و افراد فاقد شغل رسمی در تعاونی‌های مسکن کارکنان و نهادها و عدم حمایت صحیح از تعاونی‌ها، همچنان مانع اثربخشی این طرح در مسکن شد.
وام ساخت مسکن. اعطای وام یکی از سیاست‌های همیشگی در حوزه مسکن بوده است. مساله‌ای که شاید در نگاه اول، راهکاری مناسب باشد، اما در نگاهی عمیقتر، گره‌ای از کار باز نمی‌کند. عقب ماندگی میزان وام از تورم و قیمت مسکن و عدم توان پرداخت اقساط توسط اقشار کم درآمد از جمله دلایل ناکارآمدی این راهکار است.
مسکن استیجاری. مسکن استیجاری با چیزی که در میان عموم رواج دارد، متفاوت است. در ابتدا قرار بود دولت و نهادهای انقلابی همچون بنیاد مسکن و بنیاد مستضعفان اقدام به ساخت مسکن استیجاری نمایند. به گونه‌ای که پس از ساخت مسکن، در اختیار عموم بصورت استیجاری و در مدت معینی قرار گیرد. مبالغ اجاره نیز صرف بازگشت سرمایه و البته نگه داشت مسکن شود. طرحی که به دلیل عدم وجود زیرساخت‌های مناسب جهت اجاره‌داری و عدم تامین هزینه‌ها و البته تغییر رویکردها، به نتیجه نرسید و به سمت طرح‌های اجاره به شرط تملیک و اجاره 99 ساله رفت.
شهرهای اقماری. شهرهای اقماری برای ایجاد سکونت‌گاه‌هایی در کنار شهرهای بزرگ مورد توجه قرار گرفت که اوج آن مسکن مهر بود. طرحی که شاید ایده‌ی مناسبی جهت رفع معضل مسکن بود، اما عدم دسترسی مناسب، نبود زیرساخت‌ها و امکانات اولیه و زمان‌بر بودن احداث مسکن در آن منطقه، بازهم راهگشای مشکل مسکن نبود.
احیای بافت‌های فرسوده. توجه به بافت‌های قدیمی شهرها، همیشه از سیاست‌های رایج در دولت‌ها بوده است. مناطقی که به دلیل قدیمی بودن، ابتدا سیمای شهر را برهم زده بودند و پس از آن عدم دسترسی مناسب در معابر، خطر خیز بودن و وجود خانه‌های با متراژ بالا و تراکم ساختمانی کم، گزینه‌ای مناسب برای ساخت و ساز به شمار می‌روند. اما وجود بافت تاریخی در میان این مناطق همیشه چالش بزرگی برای احیا آن بوده است. عدم زیرساخت‌های مناسب شهری و وجود مالکین شخصی بی‌شمار و پس از آن، درگیری زمین در بورس بازی، سبب شده است این سیاست نیز کمکی به حال و روز مسکن ننماید.
تراکم فروشی. تراکم فروشی از آن زمان رونق گرفت که بر اساس قانون شهرداری‌ها موظف شدند درآمد خود را کسب نمایند. پس از آن یکی از راه‌های کسب درآمد، فروش تراکم بود. تراکم فروشی نیز مضرات زیادی در حوزه‌های مختلف به همراه دارد. اما در حوزه مسکن موجب افزایش ارزش تراکم به قیمت ملک می‌شود که ملک را به کالایی در خدمت بازار تبدیل می‌کند. مساله‌ای که با افزایش قیمت زمین، طرح را از آنچه در ابتدا قرار بود دور می‌نماید.
مالیات بر خانه‌های خالی. کسب مالیات از خانه‌های خالی بر خلاف تصور، از قبل از انقلاب در دستور کار قرار داشت و پس از انقلاب نیز اقدام به اخذ آن شد. اما نبود زیرساخت‌های لازم جهت شناسایی درست خانه‌های خالی، هرگز این طرح را به موفقیت نزدیک نکرد و حتی در برهه‌هایی نیز به تعطیلی کشاند. تا اینکه مجلس یازدهم بار دیگر به سراغ آن رفت. اما همچنان عدم امکان شناسایی دقیق خانه‌های خالی و تفاوت ارزش خانه‌های معمولی و لوکس، تحقق این طرح را نیز به چالش می‌کشد.
دولت تنها نیست. در همه جای دنیا، دولت تنها متولی مسکن نیست و داستان در ایران به دلیل ساختار حکومت و وجود نهادهای مختلف همچون بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و بنیاد مستضعفان و سایرین، قدری پیچیده تر می‌شود. اما خارج از پیچیدگی خاص ایران، نهادی همچون شهرداری با تصمیماتی همچون فروش یا عدم فروش تراکم و میزان آن، صدور پروانه‌های ساختمانی، صدور مجوزهای تجاری، احداث ابنیه فرهنگی و تجاری، پارک‌ها، معابر و غیره موجب تعیین نقش اساسی در گسترش شهر و قیمت گذاری زمین و ملک می‌شود.
همه چیز اقتصادی نیست. به مسکن نباید فقط اقتصادی نگاه کرد. جنبه‌های فرهنگی و اجتماعی پیرامون این مساله آنقدر مهم و تاثیرگذار است که به راحتی نمی‌توان از آنها عبور کرد. مهاجرت از روستا به شهر، تاثیر تراکم جمعیتی بر جرم پذیری، هویت فرهنگی، روابط اجتماعی، مشارکت عمومی و چندین جنبه‌ی دیگر از جمله عوامل غیر اقتصادی پیرامون مسئله‌ی مسکن است که باید به آنها توجه شود.
چه باید کرد. حل معضل مسکن فقط به مرحله‌ی ساخت محدود نمی‌شود. بخش عمده‌ی مسائل این حوزه به قبل و بعد از ساخت مسکن مربوط است که باید مورد توجه قرار بگیرد.
بنگاه‌داری بانک‌ها، تورم، مساله اجاره‌داری توسط دولت و نهادهای عمومی، معافیت و تشویق‌های مالیاتی و هزینه‌های ساخت، نقش شهرداری‌ها، تمایز بین شهر و روستا و کلان‌شهرها، نقش نهادهای مختلف، سندهای بالادستی، نگاه فرهنگی و اجتماعی و بسیاری مسائل دیگر برای حل مساله مسکن باید مورد بررسی قرار گیرد.
نسیم‌آنلاین قصد دارد در سلسله گزارش‌هایی ماجرای مسکن در ایران را مورد بررسی قرار دهد. این سلسه گزارش‌ها را می‌توانید از اینجا دنبال کنید.
