زیر و بم مسئله‌ی مسکن در گفت‌وگو با عضو هیئت علمی دانشگاه تهران
کندی اجرای طرح نهضت ملی مسکن نه نتیجه ضعف اراده، بلکه حاصل تلاقی واقع‌گرایی ساختاری با موانع سیستماتیک در نظام تأمین مالی، زیرساخت، حقوقی و اداری است.
نسیم‌آنلاین: با نزدیک شدن به یک سالگی دولت چهاردهم و جدی‌تر شدن موضوع استیضاح وزیر راه و شهرسازی برای ارزیابی سیاست‌های مسکن در کشور به سراغ یکی از اعضای هیئت علمی دانشگاه تهران رفتیم.
دکتر مرتضی هادی جابری مقدم عضو فعلی هیأت علمی دانشکده شهرسازی دانشگاه تهران در گفتگویی به نقد و بررسی سیاست‌های شهرسازی در ایران پرداخت.
چرا سیاست‌های مسکن در سال‌های گذشته نتوانست مسئله‌ی مسکن را در کشور حل کند؟
وقتی تحقق یک طرح یا قانون بعد از سالها بسیار ناچیز یا هیچ بوده باشد، حداقل دو فرض محتمل خواهد بود. یا در اجرای این طرح و قانون کوتاهی شده و به اصطلاح ترک فعل، تخلف و یا تعلل صورت گرفته و یا اساسا این طرح یا قانون قابلیت تحقق نداشته است. معمولا درکشور ما گزینه نخست بیشتر مورد توجه قرار گرفته و در رسانه‌ها و در مراجع مربوطه بیشتر از این منظر سخن به میان می‌آید. مانور و هیاهوی رسانه‌ای روی این موضوع باعث میشود تا حاکمیت و ملت متوجه علل و ریشه‌های ناکامی‌ها نشده و پی در پی چرخه بی‌حاصلی را در فواصل زمانی نسبتا کوتاه تجربه کنند. بدون شک در بحث مسکن به همان اندازه که قوه مجریه و دستگاه‌های دولتی مربوطه و در راس آنها وزارت راه و شهرسازی باید مورد بازخواست و پرسش قرار گیرند به همان اندازه و شاید بسیار بیشتر قوه مقننه و کمیسیون های مربوطه در مجلس باید مورد پرسش و مواخذه قرار گیرند.
این پرسش از قوه مقننه از چه جهتی باید طرح شود؟
این روشن بود و از ابتدا هم کارشناسان، اساتید، صاحبنظران بسیاری درباره نهضت ملی مسکن، قانون جهش و بخش مسکن در برنامه هفتم هشدار دادند. دریغ از اینکه کوچکترین شنوایی در مجلس و سازمان برنامه نسبت به این انتقادات وجود داشته باشد. نهضت ملی مسکن با شعار ساخت ۴ میلیون واحد طی چهار سال کلید خورد؛ هدفی که از منظر اجرایی، مالی و حقوقی بسیار سنگین بود و فاقد پیوست نهادی و ظرفیت‌سنجی دقیق در مرحله آغازین خود. این طرح در دولت سیزدهم، با تکیه بر بسیج انبوه منابع و حذف بسیاری از ضوابط کیفی و زمانی، آغاز شد؛ اما در عمل و با اندک زمانی، نارسایی‌های آن به‌سرعت آشکار گردید. متاسفانه بازهم درنگ و پذیرش اشتباه در متصدیان امر وجود نداشت. انگار کمر همت بسته شده بود که یک تصمیم اشتباه به هر قیمت نمایش انجام آن و به هر هزینه‌ای انجام شود.
دولت جدید با این نارسایی‌ها چطور مواجه شد؟
به نظر می‌رسد دولت جدید در مدت استقرار، به‌جای انکار این نارسایی‌ها، رویکردی مبتنی بر اصلاح ساختاری را در پیش گرفته است. یکی از اشکالات قوانین مذکور این بود که نیازسنجی صحیح و قابل اعتنایی به عنوان مبنا درنظر گرفته نشده است. انتظار می‌رود اقدام دولت چهاردهم مبنی بر اتصال سامانه ثبت‌نام به پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان باعث شود تا متقاضیان واقعی شناسایی شوند. حسب اخبار و اطلاعات مطرح شده درنتیجه این اتصال از مجموع بیش از ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار ثبت‌نام در سامانه، فقط ۱.۵ میلیون نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند و باز براساس اعلام دستگاه رسمی تا اردیبهشت ۱۴۰۴، حدود ۸۴۰ هزار متقاضی مؤثر از این تعداد دارای پروژه یا زمین شده‌اند.
به تعهدات نسبت به این 840 هزار متقاضی عمل شد؟
در حوزه زمین و براساس رصد مصوبات شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مندرج در سایت روزنامه رسمی، از مهرماه ۱۴۰۰ تا اردیبهشت ۱۴۰۴، بالغ بر ۱۲۳ هزار هکتار زمین از مسیرهای مختلف نظیر الحاق، شهرک‌سازی، اصلاح طرح‌های جامع و هادی تأمین شده است. فقط در ۷ ماهه اخیر، متوسط ماهیانه تأمین زمین به ۲۸۶۰ هکتار می رسد که حاکی از جهش قابل‌توجه نسبت به میانگین سه ساله قبل است. اتفاقا الان باید وزارت راه و شهرسازی پاسخ این سئوال را بدهد که : "به کجا چنین شتابان؟" آیا با این سرعت و شتابی که شما احتمالا به خاطر فشار برخی نمایندگان در دستور کار قرار داده اید، بررسی کارشناسانه امکان پذیر هست؟
مطلب دیگر چالش بسیار مهم آماده‌سازی زمین برای سکونت‌پذیری کامل است. براساس یک تخمین خوشبینانه و منتهی به پایان سال گذشته، هزینه خدمات زیربنایی و روبنایی برای هر واحد مسکونی بالغ بر ۶۰۰ میلیون تومان برآورد میشود. از سوی دیگر، طبق اعلام رسمی و اخبار، سیستم بانکی کشور تنها برای ۴۵۴ هزار واحد قرارداد تسهیلاتی منعقد کرده است. این در حالی است که برای ۸۴۰ هزار واحد در دست اقدام، بیش از ۱۰۰۰ همت منابع مورد نیاز است، برای اینکه مخاطب شما بهتر متوجه درشتی این عدد بشود باید عنوان کنم که مجموع بودجه عمرانی کشور در سال ۱۴۰۴ در حدود ۱۲۰۰ همت است.
بنابراین، کندی اجرای طرح نه نتیجه ضعف اراده، بلکه حاصل تلاقی واقع‌گرایی ساختاری با موانع سیستماتیک در نظام تأمین مالی، زیرساخت، حقوقی و اداری است. اگر دولت و به طور مشخص وزارت راه و شهرسازی بتوانند فشارهای بدون پشتوانه تخصصی را مدیریت نموده و به‌جای انباشت و افزایش تعهدات، تمرکز و همّت خویش را بر تثبیت منابع، شفاف‌سازی اطلاعات و پرهیز از سیاستگذاری شعاری بگذارند، بدون تردید راهبردی مناسب را اختیار کرده‌اند. عقلای مجلس نیز باید این را فهم نموده و به احترام ملک و ملت و مملکت همراه با این سیاست شوند.
بسیاری معتقدند که اختلاف نظر جدی بین نمایندگان مجلس و مدیران وزارت راه و شهرسازی وجود دارد. بالاخره توسعه افقی و ساخت خانه‌های ویلایی سیاستی اصولی است یا توسعه عمودی و فروش تراکم؟
در طی دو سال گذشته در این باره بسیار سخن گفته و شنیده شده است. اساسا طرح این دوگانه به نظر بنده بحثی انحرافی و فارغ از موضوع حق مسکن برای مردم می‌باشد. هر دانشجوی سال اولی در رشته برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای می‌داند که مسأله توسعه افقی یا عمودی ، بیش از آنکه صرفاً شکلی باشد، تابعی از توان زیست‌پذیری، ظرفیت تأمین خدمات عمومی، اقلیم، بافت فرهنگی، سبک زندگی و نظام توزیع فعالیت در شهرها و تقاضای مردم آن شهر می‌باشد. در اغلب کلانشهرهای ایران، توسعه افقی در عمل امکان پذیر نبوده و در صورت امکان پذیری به صلاح نیست. نظام سلسله مراتبی سکونتگاههای کشور دهه‌هاست که از بیماری ماکرو سفالی (بزرگ سری) رنج می‌برد. عدم توجه قوه مقننه و قوه مجریه به موضوع حیاتی آمایش سرزمین و اقتضائات آن باعث شده که بخش قابل توجهی از سرزمین خالی از جمعیت، استقرارهای نابجا و مهلک صنعت و فعالیت در نقاط نامناسب و در نتیجه گسترش حاشیه‌نشینی، افزایش طول شبکه‌های خدماتی، رشد سفرهای درون‌شهری و وابستگی بیشتر به خودرو، مشکلات سرسام آور اجتماعی و فرهنگی رخ دهد.
در چنین شرایطی چند کلانشهر با تمرکز جمعیت، کمبود منابع و افزایش شدید روزمره نیاز تشکیل شده است. بنا بر قولی بالغ بر 80 درصد نیاز به مسکن و مشکل بدمسکنی در همین مناطق کلانشهری می‌باشد. درحالی که اصول اولیه آمایش به ما اجازه رشد این مناطق را نمی‌دهد. فارغ از اینکه اساسا منابع طبیعی، مالی و زیرساختی برای این منظور فراهم باشد که بدون هیچ تردیدی می‌دانیم که چنین چیزی نیست. اگر مشکل منابع نداشتیم به وضعیت اسفبار ناترازی فعلی نمی‌رسیدیم.
برای بقیه‌ی شهرها چطور باید تصمیم‌گیری شود؟
در مناطقی از کشور- مثلاً دشت‌های جنوبی یا برخی شهرهای کوچک- خانه‌های ویلایی با الگوی بومی هماهنگی بیشتری دارند، اما ترویج این الگو به‌عنوان سیاست واحد در سطح ملی، فاقد پشتوانه آمایشی و اقتصادی است. در واقع، توسعه افقی، اگر بدون تعادل‌بخشی در زیرساخت و خدمات دنبال شود، خود یکی از عوامل ایجاد «شهرهای ناکارآمد» خواهد بود. حتی در شهرهای کوچک باید به نوع تقاضای مردم نیز توجه شود. یعنی مردم باید امکان انتخاب فرم مسکن خویش را داشته باشند. هیچ برنامه‌ریز یا سیاستگذاری نمی‌تواند صرفا یک نوع از سکونت را برای همگان تجویز و تحمیل نماید. بنابراین در هرنقطه‌ای از کشور که ملاحظات برشمرده شده از یک سو و خواسته مردم اجازه می‌دهد توسعه افقی یا عمودی باید مورد توجه و در دستور کار قرار گیرد.
بر اساس ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه، سیاست کلان مسکن کشور، تمرکز بر مناطق دارای قابلیت توسعه، شامل شهرهای میانی، مناطق مرزی و سکونتگاههای جدید در سواحل جنوبی است. در این مناطق، بسته به شرایط اقلیمی، می‌توان از الگوهای متراکم یا کم‌تراکم بهره گرفت. اما به عنوان یک دانشگاهی می‌گویم که ارائه نسخه واحد برای کل کشور، راهگشا نخواهد بود. متخصصین باید در هر قسمت از کشور بنا به ماهیت جغرافیایی، سبک زندگی و در توازن میان منابع و مصارف باید الگوی تراکمی متناسب با زمینه را پیشنهاد نمایند.
در کشورهای دیگر کدامیک از این دو مدل اجرایی میشود؟
البته در تجربه‌های جهانی نیز، تمرکز بر توسعه درونی، تراکم بهینه، و تقویت زیرساخت‌های حمل‌ونقل عمومی، از جمله اصول بنیادین شهرسازی مطلوب تلقی میشود. بنابراین، تعمیم توسعه ویلایی به همه مناطق، نه با عدالت فضایی سازگار است و نه با بهره‌وری منابع عمومی. سالهاست که در عرصه شهرسازی کشورهای دیگر از جمله آمریکا و اروپا درباره فرصت‌ها و تهدیدهای هریک از فرمهای شهری اعم از شهر فشرده و یا شهر گسترده گفته و نوشته شده است. آشنایان با این ادبیات می‌دانند که هیچیک از این انواع فرمها برتری کامل و تام و تمامی نسبت به دیگری ندارد و بسته به بسیاری از معیارها که به برخی از آنها اشاره شد تصمیم گیری می شود.
یکی دیگر از سیاست‌هایی که مطرح و ظاهرا دنبال میشود بحث توسعه درونی شهرها است. ارزیابی شما از این سیاست چیست؟
شعار «توسعه درونی» اگرچه در نگاه اول با برخی از معیارهای شهرسازی مطلوب هم‌راستاست، اما تحقق آن مستلزم ابزارهای حقوقی، منابع مالی، و ظرفیت اجتماعی خاص است. اراضی واقع در بافت میانی شهرها، غالباً دارای مشکلات حقوقی، مالکیتی، و حتی زیرساختی‌اند و آزادسازی آنها، تنها با فشار سازمانی یا الزام اداری راه به جایی نمی‌برد. این موضوع حداقل در کشور ما سابقه قابل توجه و تجربه‌های متعدد و متفاوت دارد. متاسفانه به دلیل کاستی در مستندسازی این تجارب هر وکیل یا مدیری در کمیسیون‌های مجلس، شهرداری‌ها، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی با استقرار در صندلی خویش می‌خواهد چرخ را از اول اختراع کند. نوسازی بافت‌های هدف، اگر صرفاً به جابه‌جایی کالبدی منجر شود، نه‌تنها به توسعه نمی‌انجامد، بلکه سرمایه اجتماعی در شهرها و محلات شهری را نیز تضعیف کند. تجربه‌های گذشته نشان داده که پروژه‌های دولتی بدون مشارکت مردمی، در اقدامات درون بافت‌های مرکزی موفق نبوده‌اند.
چرا پروژه‌های دولتی موفق نبودند؟
نگاه تک‌عاملی به موضوع اراضی در بافت‌های مرکزی شهر در بسیاری از اقدامات و طرحها باعث شده تا در کمتر طرحی حتی باتوفیق نسبی مواجه باشیم. در مقام حرف و در برنامه وزیر فعلی راه و شهرسازی در هنگام اخذ رای اعتماد دیدم و خواندم که بنا دارند تا رویکرد چندلایه ای را در این محدوده ها دنبال کنند. علی الاصول در این چارچوب باید اولویت با «فعال‌سازی ظرفیت‌های راکد» در قالب مشارکت مردم اعم از مالکان و سازندگان خرد و تسهیل فرآیند مجوزها باشد. آزادسازی زمین در بافت میانی، اگر بدون توجه به توان زیستی، ظرفیت تأمین خدمات و نظام هویت اجتماعی محله انجام شود، می‌تواند منجر به تخریب بافت فرهنگی و کاهش تاب‌آوری شهری شود. لذا تأکید سیاست‌گذار باید بر ابزارهای تشویقی، مداخلات کوچک مقیاس، طرح‌محور و استفاده از ظرفیت‌های حقوق عمومی همچون ماده ۵ و ۸ قانون ساماندهی باشد، نه صرفاً اجبار مالکیت دولتی. اما از آن مهمتر هم افزایی مدیریت‌های محلی و مدیریت ملی می باشد که با توجه به بروز پررنگ وجه سیاسی مدیران خصوصا در شهرداری کلانشهرها دستیابی به چنین وفاقی بعید به نظر می‌رسد.
با وجود کمبود زمین سکونتگاهی در محدوده چرا نباید به سراغ الحاق اراضی رفت؟
پرسش از کمبود زمین، زمانی دقیق است که تفاوت میان «زمین خام»، «زمین دارای سند»، و «زمین آماده‌سازی‌شده با خدمات» تفکیک و مشخص شود. تجربه و مطالعات اندک من بیانگر این هست که بسیاری از اراضی که به‌لحاظ کالبدی در اختیار دولت است، یا مشمول محدودیت‌های کارشناسانه و قانونی‌اند (مانند اراضی زراعی درجه یک و دو) یا فاقد زیرساخت‌های اساسی مانند آب، برق، گاز و معابر هستند. دراین باره در پرسش نخست شما توضیح دادم. از نظر من آنچه اکنون شاهد آن هستیم، کمبود زمین نیست، بلکه کمبود «زمین واجد شرایط حقوقی و فنی برای ساخت‌وساز مطلوب و پایدار» است.
اخیرا دیدم یکی از مدعیان شل کردن کمربند شهرها سخن از الحاق اراضی بلافصل به شهرها را پی در پی در رسانه ملی مطرح می‌کند. متاسفانه ما در این سالها با یک مغلطه مواجهیم که با تکیه بر برنامه‌ریزی با چهار عمل اصلی شکل گرفته و مرتب مثل مارکشیدنی در جلسات و رسانه‌ها مطرح میشود. نخستین بار این مساله در دولت دهم و در گفتگوی زنده تلویزیونی رییس دولت مطرح شد. گفته شد که ما مساحت ایران را حساب کرده‌ایم و متوجه شده‌ایم که تا به حال آنچه در کتاب‌های درسی خوانده‌ایم، اشتباه بوده است. بعد هم اضافه نمودند که کل مساحت سکونتگاههای کشور کسر ناچیزی از این مساحت هست و بعد این ایده مشعشع را مطرح نمودند که اگر به هر خانواده ایرانی فلان قدر زمین بدهیم چنین و چنان میشود. آنچه در مواد برنامه هفتم مندرج شد به عنوان افزایش دو دهم مساحت سکونتگاهها به محدوده شهرها و روستاها ریشه در این مغلطه عجیب دارد.
اگر زمین وجود دارد چرا نباید به محدوده شهرها اضافه شود؟
کشور ایران از نظر اراضی با کیفیت جهت کشاورزی و باغداری و زراعت در وضعیت بسیار محدود و شکننده‌ای قرار دارد. صرفا 15 درصد از این میزان محدود اراضی زمین‌های درجه یک و دوی کشاورزی هستند و 85 درصد این بخش از اراضی درجه‌های سه به بالا هستند. در بحث مسکن صرفا از اختصاص اراضی درجه یک و دو ممانعت شده است. یعنی 85 درصد اراضی قابل کشت کشور می‌تواند زیر بارمسکن برود. چنین تصمیمی باتوجه به بحث امنیت غذایی و شرایط کلان سیاسی کشور چه توجیه و معنایی دارد؟ به این مطلب این واقعیت تاریخی و جغرافیای را بیفزایید که معمولا اراضی پیرامونی سکونتگاههای کشور اعم از شهری و روستایی جزو این اراضی محسوب می‌شوند.
مطلب دیگر این هست که اساسا این دو دهم از کدام محاسبه و کدام پشتوانه تخصصی اخذ شده که حالا بیاییم بگوییم سیصد و سی هزار هکتار باید به محدوده‌ها اضافه می‌شده یعنی هر روز باید این مقدار الحاق می شده و نشده است. خیر. به طور خاص در این فقره غیرکارشناسانه نمایندگان مجلس و بعد شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت باید پاسخگو باشند. وزارت راه و شهرسازی و شورایعالی شهرسازی و معماری بعد از این نهادها باید پاسخگوی ملت باشند که چرا چنین تصمیمات غیرکارشناسی ای را با سرعت عمل می‌کنند و آینده این ملت و مملکت رابا مشکل مواجه می‌کنند.
بنابراین، سیاست حاکمیت باید تغییر نموده و متمرکز بر کیفیت زمین، انطباق با ضوابط فنی، رعایت عدالت فضایی و جلوگیری از توسعه بی‌ضابطه باشد، ولو آنکه سرعت این فرآیندکاهش یابد.
پروژه‌هایی که با وجود این محدودیت‌ها در حال ساخته است چرا براساس معماری ایرانی و اسلامی ساخته نمی‌شود؟
به نظرم این پرسش بسیار شعاری است و با واقعیت‌های امروزی و شرایط فعلی اقتصادی، سیاسی و اجتماعی هیچگونه انطباقی ندارد. نخست باید روشن کنیم که مراد ما از شهرسازی و معماری ایرانی و یا ایرانی اسلامی و یا اسلامی چیست. به عنوان یک دغدغه‌مند عرض می‌کنم که هیچگونه اتفاق نظری درباب کلیات و جزییات این موضوع در میان صاحبان نظر و اهالی این حوزه از دانش و معرفت وجود ندارد. سخن بعد این هست که اساسا مگر در عرصه شعار زده عمیقا سیاسی می‌توان چنین انتظاری داشت. وقتی ارقام میلیونی در دستور کار می‌گذارید سخن از مسائل کیفی بیشتر به طنز می‌ماند و چنانچه جریانی برآن پافشاری نماید باید نیات و اهداف او واکاوی شود. پرواضح است که یکی از نقدهای مهم به پروژه‌های انبوه‌سازی در سال‌های اخیر، غفلت از ابعاد فرهنگی، هویتی و اقلیمی در طراحی معماری واحدهای مسکونی است. طرح‌های مسکن مهر و حتی نهضت ملی مسکن، قانون جهش و برنامه هفتم به‌جای توجه به «کیفیت سکونت»، بر «کف مسکن» و تولید مسکن در قالب کمیّ آن متمرکز بوده و هست. به واقع باید بپذیریم سخن از سرپناه هست نه مسکن. این غلبه نگاه فنی-مهندسی بر طراحی فرهنگی-اجتماعی، که اقتضاء و نتیجه چنین قوانینی هست، باعث شده بسیاری از این پروژه‌ها فاقد خوانایی بومی و تناسب با سبک زندگی ایرانی و یا ایرانی اسلامی باشند. این مهم نیست که شما در قانون بگویید براساس الگوی اسلامی ایرانی که توسط حوزه علمیه قم ارائه میشود، بسازید. مهم این هست که آیا قانونگذار اقتضائات این امر را می پذیرد. پیش شرط این اهتمام فراغت از کمیت می باشد. وقتی غلبه با کمیت و اعمال سلایق و فشارهای سیاسی باشد بدون شک کیفیت مغفول خواهد ماند. اولویت میشود مسایل تامین مالی و کمیت زمین الحاق شده و تعداد واحد واگذار شده.
شنیدم که کارگزاران در دولت چهاردهم ازپررنگ شدن گفتمان بازگشت به الگوی سکونت ایرانی-اسلامی در جلسات و مصوبات شورایعالی شهرسازی و معماری با لحاظ موضوعاتی نظیر تناسب فرم با اقلیم، بازخوانی الگوی خانه‌های تاریخی و تلاش برای حفظ مقیاس انسانی در طراحی سخن می گویند . البته خوب هست ولی اینها در حد نوشتن روی کاغذ هست. انشااله همگی از مجلس تا دولت ماجور باشند.
همچنین گفته شده در طراحی برخی شهرک‌های جدید به‌ویژه در جنوب کشور، تلاش‌هایی در جریان است تا معماری بومی مناطق کویری، نخلستانی و بندری در فرم و مصالح لحاظ شود. بی‌تردید اصلاح این روند، فرآیندی تدریجی است و مستلزم همکاری نزدیک میان معماران، شهرسازان، نهادهای فنی و سازندگان پروژه‌هاست. باید صبر کرد ونتایج را ارزیابی کرد. البته اگر سیل سیاسی کاری بگذارد و امان بدهد.
با وجود خانه‌های خالی و کاهش تمایل به ازدواج، آیا توسعه مسکن نیاز به بازنگری ندارد؟
پرسش به‌جایی است؛ اما تحلیل آماری آن ساده نیست. طبق آمارها، بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه‌اند. اما این خانه‌ها عموماً یا در مکان‌های نامطلوب‌اند، یا در طبقات قیمتی نامتناسب با تقاضای مؤثر دهک‌های پایین. یعنی بخش قابل توجهی از آن قلک هایی هستند که به عنوان سرمایه گزاری ساخته شده و نه عرضه موثر و معطوف به نیاز بازار. در واقع، بین «عرضه موجود» و «نیاز واقعی» شکاف آشکاری وجود دارد. از سوی دیگر، نرخ ازدواج در حال کاهش است اما در مقابل، نرخ طلاق، تفکیک خانوارها، سالمندی جمعیت و مهاجرت از روستا به شهر باعث ایجاد تقاضاهای جدید شده است.
بنابراین، صرف وجود خانه‌های خالی نمی‌تواند توجیهی برای توقف سیاست تولید مسکن باشد. آنچه باید بازنگری شود، نه اصل تولید، بلکه مکان، الگو، مخاطب هدف و نحوه تأمین مالی آن است. در همین راستا، مجددا تاکید می‌کنم که حاکمیت باید با پالایش دقیق متقاضیان و اتصال اطلاعات ثبت‌نام به پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان، «تقاضای مؤثر» را شناسایی و از گسترش تعهدات غیرهدفمند و افزایش مفسده‌ها و مهلکه‌های مربوط به زمین و مسکن جلوگیری و پرهیز نماید.
چرا راهکارهایی همچون مسکن استیجاری چرا کمکی به بهبود وضعیت نکرده است؟
کدام مسکن استیجاری؟ ابتدا مشخص بفرمایید که در ایران در چه زمانی و به طور جدی و پیگیرانه بحث مسکن استیجاری و موضوع اجاره داری مورد توجه بوده و در برنامه ها و اقدامات مدنظر قرارگرفته است؟ در نظر داشته باشید که در اینجا مراد بحث جریان عادی بازار در اجاره نشینی نیست. منظور این هست که حاکمیت مقوله اجاره داری و مسکن استیجاری را به عنوان یک گونه تامین مسکن، خصوصا برای دهک‌های پایین مدنظر قرار داده و برنامه جدی، مشخص و مدون دراین باره داشته باشد. پرسش شما باید این باشد که چرا به موضوع مسکن استیجاری و مقوله اجاره‌داری توجه نمی‌شود. کوتاه و با ایهام سخن می‌گویم. همانطور که در بحث آب درهیچ برنامه‌ای رد و اثری و جدیتی در مقولات موثری مانند رفع نشتی شبکه آبرسانی و یا احیای شبکه قنوات نمی بینید و به جای آن تا دلتان بخواهد از سدسازی، پروژه های انتقال آب بین حوزه‌ای نشان می یابید، در بحث مسکن هم ایضا. خیلی لازم نیست روضه مکشوفه بخوانیم. به نظر می‌رسد تاکید بر ساخت و تولید مسکن ، ارائه زمین و مبنا قراردادن ارقام نجومی فاقد پشتوانه کارشناسی، بیش از آنکه بنای حل مشکل مردم را داشته باشد قرار هست تا منافع گروهها و جریان‌های خاصی را تامین نماید.
یعنی کمبود مسکن در کشور وجود ندارد؟
اینکه تعداد مستاجرین در کشور را لحاظ نموده و به عدد بی‌مسکن‌ها بیفزاییم هم جزو چشم بندی‌هایی است که مدافعین تولید انبوه مسکن مالکیتی و ارائه زمین مطرح می کنند. نخست اینکه حسب برخی از آمارهای موثق درصد مستاجرین در تمام دهک‌ها تقریبا برابر است. یعنی ما در همه دهک‌ها درصدی به عنوان اجاره‌نشین داریم. در دهک‌های بالا این یک سبک زندگی و گاه یک تدبیر اقتصادی خانواده است. اما در دهک‌های پایین موضوع متفاوت است. بیشتر از سرناچاری است. معمولا دولتها درهیچ دوره ای از برنامه‌ریزی مدرن در کشور این سیاست را حداقل برای دهک‌های پایین در دستور کار قرار نداده‌اند.
در بررسی علل این وضعیت برخی از صاحبنظران به مواردی همچون غیبت نهادهای واسط، ضعف انگیزه اقتصادی در بخش خصوصی و بی‌ثباتی بازار اجاره اشاره کرده‌اند. با این حال، اخیرا در اخبار مطرح شد که طرح ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری از محل تهاتر املاک دولتی با پروژه‌های بخش خصوصی به تصویب شورای عالی مسکن رسیده است. همچنین، سیاست‌هایی مانند پرداخت وام ودیعه مسکن به دهک‌های یک تا سه (۲۰ هزار میلیارد تومان) و تفویض اختیار تنظیم نرخ اجاره به استان‌ها نیز در همین راستا توسط وزارت راه و شهرسازی مطرح شده‌اند. برخی اظهار می‌کنند که این رقم کافی نیست. از نظر من اگر بتوانند این رقم را محقق نموده و اجرا نمایند جزو موفقیت‌های بزرگ در نظام برنامه‌ریزی کشور خواهد بود. اینکه یک عدد بزرگ را مطرح کنید، تبلیغ کنید و رویا به مردم بفروشید بعد در عمل نتوانید یک هزارم آن را محقق سازید چه فایده‌ای دارد جز کاهش سرمایه احتماعی و تشدید ناامیدی عمومی.
الگوی «اجاره به شرط تملیک» نیز که در دهه‌های گذشته مغفول مانده بود، اکنون به‌عنوان یکی از ابزارهای نوین حمایت از زوج‌های جوان و کارگران در حال نهادینه شدن است. این مسیر البته در ابتدای راه است و نیاز به ثبات قانونی، جذب اعتماد سرمایه‌گذاران و تضمین سودآوری دارد. وچندان نمی‌توان درباره موفقیت آن سخن گفت.
نظرتان در مورد مدل‌هایی مانند فروش متری یا عرضه سهام مسکن چیست؟
فروش متری و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ابزارهایی مکمل و در برخی موارد پرحاشیه در تأمین مالی حوزه مسکن هستند، اما به هیچ وجه نمی‌توانند جایگزین منابع عمده‌ای مانند تسهیلات بانکی یا اعتبارات دولتی شوند. در سایر نقاط جهان نیز این ابزارها بیشتر در پروژه‌های مشارکتی بزرگ یا در بازار سرمایه کاربرد دارند و نیازمند چارچوب حقوقی شفاف، تضمین نقدشوندگی و نظارت مؤثرند که همه اینها در ساختار مدیریتی کشور به این زودی قابل تحقق نمی‌باشد.
برای تأمین مالی ساخت ۸۴۰ هزار واحدی که تاکنون در طرح نهضت ملی مسکن شناسایی شده‌اند، منابعی بالغ بر هزار همت نیاز است. در مقابل، نقش ابزارهای جدید مالی بیشتر در جمع‌آوری منابع خرد، جذب سرمایه‌های مردمی و افزایش مشارکت اجتماعی در ساخت‌وساز معنا پیدا می‌کند.
بانک‌ها چرا تا به امروز به تعهداتشان عمل نکردند و تسهیلات پرداخت نکردند؟
طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف بودند سالانه معادل ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به حوزه ساخت مسکن اختصاص دهند. اما عملکرد آنها فاصله چشمگیری با این تعهد دارد. حسب آمار و اخبار ارائه شده از مجموع نیاز اعتباری بیش از 1000 هزار میلیارد تومانی برای ۸۴۰ هزار واحد، تنها برای ۴۵۴ هزار واحد قرارداد منعقد شده است. این از جمله مواردی است که قطعا به تحقق ناپذیری قانون مرتبط می باشد و با تهدید و جریمه و سایر اقدامات قهری قابل رفع نیست. برخی از کارشناسان علل این تعلل را در چند عامل برشمرده اند: عدم تناسب نرخ سود تسهیلات با نرخ تورم، نبود منابع ارزان‌قیمت، عدم همکاری برخی بانک‌ها با سامانه نهضت ملی، و طولانی بودن فرآیند ضمانت. طبیعی است که وزارت راه و شهرسازی در هر دوره گزارش‌های متعددی درباره عدم تحقق تعهد بانک‌ها را مطرح و احتمالا به مراجع مربوطه اعلام می‌کند. اینها هیچ یک نتیجه‌ای در پی ندارد. قانون گذار شیپور را از سر گشاد زده است.
چرا دولت در تنظیم بازار مسکن موفق نبوده است؟
کدام دولت موفق بوده که حالا بخواهیم درباره دولتی که چندماه از استقرار آن گذشته چنین قضاوت کنیم. به من بگویید دولت سیزدهم با همه پشتوانه هایی که در اختیار داشت در عرض سه سال چند واحد مسکن تحویل مردم داد. دولت یازدهم و دوازدهم چطور؟ و الی آخر، هم از نظر کمّی و هم از نظر کیفی. مسئله اصلی این هست که ما حتی تعیین تکلیف نکرده‌ایم که دولت در امر مسکن چه کاره باید باشد که بعد توفیق یا عدم توفیق آن را ارزیابی کنیم. در این فقره سخن بسیار دارم که در این مجال نمی‌گنجد. حداقل این را بدانیم که بازار مسکن، بازاری چندوجهی است که تحت تأثیر متغیرهای کلان و خرد متفاوت مانند نرخ تورم، قیمت ارز، نرخ سود بانکی، سیاست‌های مالیاتی و انتظارات تورمی قرار دارد. هیچ نهاد اجرایی به‌تنهایی قادر به مهار این نوسانات نیست. بیش از آنکه یک دستگاه ناکارآمد و عظیمی مانند وزارت راه و شهرسازی بخواهد پاسخگوی امر مسکن باشد این موضوع را باید از وزارت اقتصاد، بانک مرکزی، وزارت کار، سازمان برنامه مطالبه نمود. آدرس غلط می‌دهیم و با اتخاذ سیاست‌های غلط‌تر بر حجم مشکلات می‌افزاییم.
