مسکن‌سازی بدون تورم
بازار مسکن که پس از پشت سر گذاشتن جهش قیمتی حالا با تضعیف قدرت خرید مردم و تشدید رکود در معاملات روبه‌روست قرار است با تکلیف قانونی مجلس مبنی بر جهش تولید و عرضه مسکن جان تازه‌ای گرفته و نهضت مسکن‌سازی در دولت را نیز سرعت بخشد، ولی وضعیت رشد نقدینگی و کسری بودجه منابع مالی این طرح محل بحث کارشناسان است.
آن طور که مرکز پژوهش‌های مجلس پیش‌بینی کرده تأمین مالی این طرح که سالانه رقمی حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود، می‌تواند موجب رشد نقدینگی تا ۵۰ درصد شده و درنهایت خود را با تورم در بازار مسکن، خودرو و ارز نشان خواهد داد. چنین اتفاقی پیشتر در تسهیلات اعطایی طرح مسکن مهر روی داده بود.
مطابق قانون بانک‌ها موظف خواهند بود ۲۰درصد از تسهیلات اعطایی خود به بخش‌های مختلف را به بخش مسکن اختصاص دهند که از این طریق ظرفیت تسهیلات لازم برای ساخت و عرضه این واحدها ایجاد خواهد شد. در صورت اجرای این تکلیف یا بانک‌ها مجبور به چاپ پول و یا ایجاد خط اعتباری شده و تسهیلات تورم‌زا پرداخت می‌کنند و یا اساساً تسهیلاتی پرداخت نخواهد شد.
تزریق نقدینگی برای پر کردن خلأ اعتباری
محمدابراهیم احمدی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما با اشاره به اینکه مجلس برای اجرای طرح جهش تولید مسکن بسته‌های متنوعی از روش‌های تأمین مالی پیش‌بینی کرده است می‌گوید: ساخت مسکن در دولت نهم نقاط ضعف و قوتی داشت که تیم اقتصادی دولت فعلی اگر به آن‌ها توجه کند طرح جهش مسکن را به شیوه موفق‌تری عملیاتی خواهد کرد. وی می‌گوید: مسکن مهر علاوه بر آنکه ایرادهایی نظیر کیفیت ساخت و مصالح، نادیده گرفتن امکان ساخت در بافت‌های فرسوده شهری و جانمایی نادرست را به همراه داشت مشکل بزرگی به نام تورم را ایجاد کرد. هر چند این تورم حاصل تزریق نقدینگی برای پر کردن خلأ اعتبارات ساخت مسکن بود که بخشی از آن به وسیله اعطای تسهیلات به مردم فراهم شد ولی در نهایت به خاطر تأمین مسکن ارزان‌قیمت و اقساط بلندمدتش به نفع اقشار ضعیف جامعه تمام شد.
احمدی سیاست حمایتی تأمین زمین رایگان را از جمله مزیت‌های ساخت مسکن در دولت نهم می‌داند که در طرح جهش تولید مسکن مجلس نیز با تأکید بر این موضوع سعی شده همین شیوه در نظر گرفته شود. به گفته وی از دیگر مواردی که در آن زمان از قیمت تمام شده مسکن کاست؛ حذف هزینه‌های خدمات فنی مهندسی و شهرداری بود.
جای خالی صنعتی‌سازی ساختمان در کشور
این کارشناس ارشد سازمان نظام مهندسی در بررسی امکان تحقق قانون جهش تولید مسکن با اشاره به اینکه ساخت مسکن عمدتاً شامل دو بخش مالی و فنی است می‌گوید: در بخش فنی ما انبوه‌سازی با تمرکز بر مفهوم صنعتی‌سازی نداریم و ساخت‌وسازها عمدتاً با روش‌های سنتی انجام می‌شود. می‌توان گفت در سال‌های اخیر نه تنها فناوری‌های نوین را وارد کشور نکرده‌ایم بلکه از کسانی هم که فناوری جدیدی را ابداع و حتی ثبت اختراع می‌کنند حمایت نمی‌کنیم. به عنوان مثال در حالی که کشورهای پیشرفته می‌توانند همزمان چند ده سقف و تیر و ستون بتنی را در عرض سه هفته در کارگاه‌های مجهز و تحت شرایط استاندارد ساخته و سپس به‌عنوان قطعه پیش‌ساخته در چند روز در محل پروژه نصب کنند و ساخت یک برج عظیم را در نهایت طی یک فرایند یک‌ماهه به پایان برسانند در ایران باید چند سال زمان صرف شود و باز هم به دلیل اجرای درجای بخش‌های مختلف سازه کیفیت مطلوبی به همراه نخواهد داشت. پس در حال حاضر مشکل عدم وجود توان فنی و سرعتی‌سازی بر سر راه تحقق هدف ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی وجود دارد که برای حل این مشکل یا باید از مخترعان فناوری‌های نوین ساخت حمایت کنیم یا باید از کسانی که امکان ورود فناوری‌های نوین ساختمانی را از خارج به داخل ایران دارند بخواهیم که با اتکا به تربیت نیروهای داخلی این مشکل را رفع کنند و یا از شرکت‌های خارجی دعوت کنیم که بیایند و با سرعت مطلوب، کیفیت بالا و هزینه منطقی برای ما مسکن بسازند.
احمدی می‌افزاید: البته مورد سوم خیلی به اشتغال ما کمک نمی‌کند مگر در بخش تولید و توزیع مصالح. در عین حال حضور شرکت‌های خارجی به شرکت‌های ساختمان‌ساز ما نیز آسیب می‌زند، شرکت‌هایی که با قصور خودشان از دانش روز عقب مانده‌اند. به گفته وی می‌توان به جامعه فنی و مهندسی و ساخت‌وساز برای توانمندسازی و مجهز شدن به دانش روز فرصتی چندماهه داد تا بتوانند با به کارگیری نیروهای فنی داخلی برای ایجاد جهش تولید مسکن آماده شوند.
جمع کردن نقدینگی به نفع بخش مسکن
احمدی در ادامه امکان‌سنجی ساخت یک‌میلیون مسکن در بعد اقتصادی تأکید می‌کند: برای تأمین اعتبار مورد نیاز برای ساخت مسکن چند راه وجود دارد؛ نخست اینکه نقدینگی از جامعه با افزایش سود بانکی سالانه به سمت بانک‌ها روانه شده و سپس به اسم تسهیلات مسکن وارد فرایند ساخت‌وساز شود. وی توضیح می‌دهد: دولت برای مهار تورم، سناریوی جمع‌آوری نقدینگی را در دست اجرا دارد. این سیاست در حالی که به خاطر محدود ساختن نقدینگی کاهش تورم را به دنبال دارد امکان تزریق پول به شکل تسهیلات برای تولید انبوه مسکن را نیز به همراه خواهد داشت.
تأمین مالی با تهاتر نفت یا صندوق پروژه
این فعال حوزه مسکن می‌گوید: روش دیگر تأمین مالی این است که از تهاتر نفت با خرید خدمات فنی و مهندسی شرکت‌های صنعتی‌ساز خارجی استفاده کنیم و همان طور که گفته شد به ساخت سریع واحدهای مسکونی در کشور دست یابیم.
وی با اشاره به اینکه در این طرح راه‌اندازی صندوق ملی مسکن و صندوق‌های زمین و ساختمان پیش‌بینی شده ولی هنوز عملیاتی نشده‌اند می‌افزاید: راه دیگر تأمین مالی این است که صندوقی به اسم صندوق حمایت از مسکن داشته باشیم. به این شکل که سهام آن در بازار سرمایه به فروش برسد و منابع مالی تأمین شده از این محل برای ساخت یک‌میلیون مسکن در سال هزینه شود. البته باید یادآور شد بی‌اعتمادی‌ای که نسبت به بورس به دلیل عملکرد ضعیف و بعضاً مغرضانه مسئولان ذی‌ربط به وجود آمد اصلی‌ترین مانع تحقق این موضوع است.
این استاد دانشگاه تأکید می‌کند: اگر متولیان ساخت مسکن تأمین مالی و تأمین فنی را به درستی به انجام برسانند طرح جهش تولید مسکن علاوه بر رونق‌بخشی به واحدهای صنعتی و اشتغال‌زایی موجب برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا شده که این موضوع موجب کاهش قیمت مسکن و همچنین تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی می‌شود.
وی با اشاره به اینکه آورده اولیه خرید مسکن و اقساط ماهیانه تسهیلات اعطایی در این طرح در هاله‌ای از ابهام است یادآور می‌شود: دولتمردان باید به بحث توان مالی مردم هم توجه کنند، چون در شرایطی که درآمدهای خانوار در دوران کرونا با آسیب‌های جدی مواجه شده و مردم وضعیت معیشتی مناسبی ندارند ممکن است این طرح نتواند جامعه هدف را زیر پوشش بگیرد.
