سراب سیاست‌های کنترل اجاره‌بها
مروری بر سیاست‌های کنترل قیمت مسکن که در سالهای گذشته در دستور کار قرار گرفت اما نتوانست قیمت مسکن و اجاره‌بهای مسکن را کنترل کند
نسیم آنلاین؛ جعفر صارمی: با نزدیک شدن به تابستان مستأجران و مالکان به تدریج درگیر با بحث نقل و انتقالات مسکن می‌شوند. این فصل چالش‌های بسیاری با توجه به افزایش رهن و اجاره‌ی مسکن برای مستأجران بوجود می‌آورد. دولت‌های مختلف در طی سالهای قبل برای مواجهه با این مسئله راهکارها و پیشنهادات گوناگون کوتاه‌مدت و بلند مدتی را امتحان کرده‌اند تا بخشی از فشار وارده بر مردم در حوزه‌ی مسکن کاسته شود. با وجود ارائه‌ی راهکارها و سیاست‌ها همچنان مشکلات این حوزه بر طرف نشده است. در این گزارش به‌دنبال بررسی و تجربه نگاری از سیاست‌های حوزه‌ی مسکن و اثرات آن هستیم.
مالیات بر خانه‌های خالی
راهکار مالیات بر خانه‌های خالی یکی از قدیمی‌ترین راهکار‌های موجود در بحث افزایش عرضه‌ی مسکن است. بر طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس ایده‌ی گرفتن مالیات از خانه‌های خالی از سال 52 در ایران مطرح می‌شود و بر اساس سرشماری مرکز آمار، میزان خانه‌های خالی در طی سال های 1385 الی 1395 حدود چهار برابر شده و از میزان 633 هزار واحد در سال 1385 به 1.6میلیون واحد در سال 1390 و 2.6میلیون واحد در سال 1395 افزایش یافته است.
دولت با توجه به آمار‌های موجود قصد دارد با اخذ مالیات بر خانه‌های خالی و ساماندهی سامانه‌ی املاک و اسکان میزان عرضه‌ی خانه را افزایش دهد تا بتواند بر میزان اجاره‌بها و قیمت خانه اثر بگذارد.
احسان خاندوزی در سال 1399 به عنوان نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در مورد لزوم تصویب این قانون اینگونه بیان می‌کند: «اگر تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ماه‌های پیش رو رخ دهد می‌توانیم شاهد توقفی در افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های پس رو باشیم.»
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه‌ی مسکن قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اینطور ارزیابی می‌کند: «ما آمار دقیقی در مورد تعداد خانه‌های خالی درون کشور نداریم. گاها گفته می‌شود ما 2میلیون خانه‌ی بدون سکنه‌ی روستایی داریم. اگر این واحدهایی که در روستا قرار دارند عرضه شوند یا بر روی آن مالیات گرفته شود بر روی قیمت ملک در تهران طبیعتا اثری ندارد.
در حال حاضر مرکز آمار میزان خانه‌های خالی را برآورد کرده است که البته آن هم آمار دقیقی نیست. علت دقیق نبودن این آمار این است که خانه‌هایی که 80 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند و کسی در آن سکونت ندارد نیز جزو خانه‌های خالی محسوب می‌شود. این آمار غلطی که در مرکز آمار تولید شده برای سیاست‌گذار نیز آدرس غلط بوجود می‌آورد.
الان که مبتنی بر سامانه ملی املاک و اسکان کار را جلو برده‌اند سرپرست دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد و مسکن بیان می‌کند آمار خانه‌های خالی ما 500 هزار تا است. این در حالی است که قبلا ادعا می‌شد 2 میلیون 600 هزار مسکن خالی وجود دارد.»
مالیات بر معاملات مکرر
از دیگر سیاست‌های دولت برای کنترل اجاره‌بهای مسکن تصویب لایحه‌ی مالیات بر معاملات مکرر است. این لایحه که در 30 فروردین امسال به تصویب هیئت دولت رسیده است بزودی در دستور کار مجلس قرار می‌گیرد.
بهادری جهرمی، سخنگوی دولت می‌گوید: «لایحه مالیات بر معاملات مکرر به منظور کنترل افزایش قیمت و اجاره منازل مسکونی به تصویب رسید. با اخذ مالیات از خانه‌های خالی و معاملات مکرر در حوزه مسکن امید است از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و اجاره‌بها جلوگیری شود.»
فرهاد بیضایی در مورد تصویب این لایحه بیان می‌کند: «مفهومی به اسم مالیات بر معاملات مکرر وجود ندارد. این مالیات صرفا در دوره‌ی پهلوی سابقه داشته و در کشور‌های دیگر چنین پایه‌ی مالیاتی را شاهد نیستیم. چیزی که معمولا در دنیا گرفته می‌شود مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر دارایی است. عنوان کردن مالیات بر معاملات مکرر نشان می‌دهد که نگاه علمی در سیاست‌گذاری دولت حاکم نیست. مطالعه‌ی تطبیقی نیز بر روی این مالیات‌ها انجام نشده است که بخواهد بر اساس آن قانون‌گذاری انجام شود. کاری که پشتیبانی علمی و مطالعاتی نداشته باشد سرانجامی نخواهد داشت.»
کنترل قیمت اجاره‌بها
در سال گذشته دولت با هدف کنترل اجاره‌بها، برای افزایش قیمت اجاره‌بها سقف تعیین کرد. بر اساس این مصوبه اجاره‌بها در تهران هر سال حداکثر 25 درصد و در شهر‌های دیگر 20 درصد اجازه‌ی افزایش دارد.
مرحوم رستم قاسمی، وزیر سابق راه و شهرسازی برای تضمین اجرای این قانون حتی توافقات پشت پرده‌ی مؤجر و مستأجر را غیرقانونی تلقی کرده بود و بیان داشت: «این یک تخلف بزرگ محسوب می‌شود، گزارش‌ها پنهان نمی‌ماند و گزارش داده شود برخورد جدی صورت می‌گیرد و کسانی که با این شیوه عمل کنند حتما پشیمان می‌شوند.»
با وجود اتخاذ این تدابیر فرهاد بیضایی این ایده را شکست خورده می‌داند و بیان می‌کند: «طبق آخرین آماری که بانک مرکزی داده است بازار اجاره بالای 50 درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است و بازار مسکن نیز نزدیک 50 درصد افزایش قیمت داشته است. این آمار‌ها نشان می‌دهد که این سیاست عملا بی‌اثر بوده است. دولت در بازار مرغ و تخم‌مرغ که پیش‌پا‌افتاده‌ترین کالاها هستند نمی‌تواند قیمت‌گذاری دستوری داشته باشد. مسکن کالای ناهمگن است و ارزش آن در وسط کوچه و سرنبش تفاوت دارد و این مدل قیمت گذاری برای این حوزه اصلا امکان پذیر نیست.»
عدم درج قیمت در دیوار
در اردیبهشت ماه سال 1399 برای کنترل قیمت‌های بازار مسکن با شکایت ورازت صنعت، معدن و تجارت درج قیمت مسکن و خودرو در سایت‌های اینترنتی از جمله دیوار ممنوع اعلام شد.
سایت دیوار در طی گزارشی در دی 1399 به ارزیابی این مصوبه می‌پردازد و بیان می‌کند که این عمل سبب تلف شدن 25 هزار ساعت از وقت کاربران در هر ماه بابت به دست آوردن قیمت کالا شده است. همچنین در مورد قیمت مسکن با استناد به آمار بانک مرکزی بیان می‌کند که در بازه‌ی زمانی اردیبهشت تا آبان 1399 قیمت مسکن 60 درصد افزایش داشته در صورتی که در همین بازه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی حدود 30 درصد و نرخ ارز حدود 47 درصد افزایش داشته است. در نتیجه عدم درج قیمت‌ها در دیوار سبب کنترل قیمت در حوزه‌ی مسکن نشده است.
ساخت مسکن
از مهم‌ترین وعده‌های انتخاباتی رئیس‌جمهور، افزایش عرضه‌ی مسکن با ساخت چهار میلیون مسکن در طی 4 سال است. ابراهیم رئیسی در طی مناظرات انتخاباتی خود اینگونه بیان می‌کند: « اکنون سالانه ۲۷۰ تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود و در واقع ما از ساخت ۷۰۰ هزار مسکن دیگر عقب هستیم که باید این عقب ماندگی جبران شود..»
این وعده در مرحله‌ی اجرا با چالش‌های بسیاری برخورد و در نهایت دولت به این جمع‌بندی رسید که باید ساخت مسکن را مردمی‌سازی کند. مخبر، معاون اول رئیس جمهور با بیان این مسئله می‌گوید: «مسکن را باید مردم بسازند نه دولت» هر چند عوض شدن رویکرد دولت در مسئله‌ی ساخت مسکن می‌تواند روند ساخت مسکن را تسریع بخشد اما با این وجود همچنان سرعت ساخت مسکن کافی نیست.
سخن پایانی
به شکل کلی هرچند دولت باید سیاست‌های حمایتی در کوتاه‌مدت در نظر بگیرد اما همه‌ی سیاست‌های اعمالی باید بر مبنای حرکات دقیق و کارشناسی پیش برود و نباید اجازه بدهد که تسکین‌های موقت باعث شود به راهبرد‌های بلند مدت پرداخته نشود.
در اولویت‌های دولت برای بهبود اوضاع مسکن بهتر است مهار تورم قرار گیرد. از سوی دیگر دولت باید همت ویژه‌ای برای تکمیل سامانه‌ی ملی املاک و اسکان داشته باشد. چرا که با مشخص شدن اطلاعات حوزه‌ی مسکن سیاست‌گذاری در این حوزه را دقیق‌تر و قوی‌تر می‌کند. همچنین دولت با ساماندهی مالیات‌های حوزه‌ی مسکن از جمله مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند اثر گذاری بهتری بر روی بازار مسکن داشته باشد.
